Rechner
Spekulationssteuer-Rechner für Immobilien
Steuerfrei verkaufen oder nicht? Prüfen Sie Frist, Eigennutzung und Gewinn nach § 23 EStG – Stand September 2026.
Steuerpflichtig
Die Frist läuft noch 900 Tage länger: Ein Kaufvertrag ab dem 2. Juni 2029 wäre steuerfrei. Warten würde die Steuer von rund 45.500 € einsparen. Planen Sie einen Sicherheitsabstand von einigen Tagen ein.
Vereinfachte Orientierung nach § 23 EStG, ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Maßgeblich ist Ihr Steuerbescheid; bei Erbe, gemischter Nutzung oder mehreren Verkäufen im Jahr sollten Sie einen Steuerberater fragen. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Die Regeln auf einen Blick
Die Spekulationssteuer ist keine eigene Steuer, sondern Einkommensteuer auf private Veräußerungsgeschäfte (§ 23 EStG). Bei Immobilien betrifft sie Verkäufe innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, wenn Sie die Immobilie nicht selbst bewohnt haben. Maßgeblich für Fristbeginn und -ende sind jeweils die Daten der notariellen Kaufverträge.
| Situation | Ergebnis |
|---|---|
| Verkauf nach mehr als 10 Jahren seit dem Kauf | Steuerfrei |
| Ausschließlich selbst bewohnt seit dem Kauf | Steuerfrei |
| Selbst bewohnt im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor | Steuerfrei |
| Vermietet oder leer, Verkauf innerhalb von 10 Jahren | Gewinn steuerpflichtig |
| Gewinn unter 1.000 € im Jahr | Steuerfrei (Freigrenze) |
| Verlust | Keine Steuer; Verrechnung nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften |
Die Freigrenze beträgt 1.000 Euro Gesamtgewinn im Kalenderjahr. Das Fristende ist der Kalendertag, der dem Kaufdatum zehn Jahre später entspricht; steuerfrei verkaufen Sie erst danach.
Ein Rechenbeispiel
Sie haben 2019 für 250.000 Euro gekauft, zusätzlich 18.000 Euro Nebenkosten gezahlt und 30.000 Euro in eine neue Heizung und Fenster investiert. Sie haben vermietet. Im Dezember 2026 verkaufen Sie für 380.000 Euro und zahlen 12.000 Euro Makler und Energieausweis. Anschaffungskosten insgesamt: 298.000 Euro. Verkaufspreis minus Verkaufskosten: 368.000 Euro. Der Gewinn beträgt 70.000 Euro; bei einem persönlichen Steuersatz von 35 Prozent sind das rund 24.500 Euro Steuer. Würden Sie den Vertrag erst nach Ablauf der Zehn-Jahres-Frist im Jahr 2029 schließen, wäre der Gewinn steuerfrei.
Erbe, Schenkung und Scheidung
Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, tritt bei der Frist an die Stelle des bisherigen Eigentümers. Hat der Verstorbene sie vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist ein Verkauf sofort steuerfrei; war es erst vor kurzem, läuft seine Frist weiter. Alles Weitere zu Fristen, Eigennutzung und Vermietung nach dem Erbfall steht im Ratgeber Geerbte Immobilie: vermieten oder verkaufen. Bei einer Scheidung hilft der Beitrag zum gemeinsamen Haus. Die Erbschaftsteuer ist eine eigene Steuer, die Sie im Erbschaftsteuer-Rechner prüfen.
Was der Rechner nicht abbildet
- Gemischte Nutzung, zum Beispiel teils selbst bewohnt, teils vermietet: Der Gewinn wird dann aufgeteilt.
- Gewerblichen Grundstückshandel: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, gilt häufig als gewerblich; dann greift die Zehn-Jahres-Frist nicht.
- Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer sowie Ihr genauer Steuertarif.
- Weitere private Veräußerungsgewinne im selben Jahr, die die Freigrenze beeinflussen.
Für Ihre Kalkulation als Verkäufer zeigt der Verkaufskosten-Rechner, was nach allen Kosten übrig bleibt. Ihren Verkaufspreis leiten Sie am besten aus dem Immobilienwert-Rechner ab.
Häufige Fragen zur Spekulationssteuer
Wann fällt beim Immobilienverkauf Spekulationssteuer an?
Wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen und Sie die Immobilie nicht selbst bewohnt haben. Dann ist der Gewinn nach § 23 EStG einkommensteuerpflichtig. Wer länger als zehn Jahre wartet oder die Ausnahme für Eigennutzung erfüllt, zahlt keine Spekulationssteuer.
Wie berechnet sich der Gewinn?
Verkaufspreis minus Verkaufskosten (zum Beispiel Makler, Energieausweis) minus Anschaffungskosten. Zu den Anschaffungskosten zählen der Kaufpreis, die Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) und nachträgliche Herstellungskosten wie Anbauten oder umfassende Modernisierungen. Haben Sie die Immobilie vermietet und Abschreibungen (AfA) geltend gemacht, mindern diese die Anschaffungskosten und erhöhen damit den Gewinn.
Wann gilt die Ausnahme für Eigennutzung?
Der Gewinn bleibt steuerfrei, wenn Sie die Immobilie zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt haben, oder wenn Sie sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Die drei Kalenderjahre müssen nicht voll ausgenutzt sein: Zieht man im Verkaufsjahr aus und verkauft, reicht schon das Bewohnen in den beiden Vorjahren und einem Teil des Verkaufsjahres.
Wie ist es bei einer geerbten Immobilie?
Der Erbe tritt bei der Frist in die Position des Erblassers ein: Für die Zehn-Jahres-Frist zählt der Kauf durch den Erblasser (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Hat der Verstorbene das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, können Sie es sofort steuerfrei verkaufen. Wurde es erst vor kurzem gekauft, läuft dessen Frist weiter. Nutzen Sie selbst das geerbte Haus als Wohnung, kann auch die Ausnahme für Eigennutzung greifen. Details im Ratgeber zur Nachlassimmobilie.
Was ist die Freigrenze von 1.000 Euro?
Bleibt der gesamte Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1.000 Euro, ist er steuerfrei. Erreicht er 1.000 Euro oder mehr, ist der gesamte Betrag steuerpflichtig. Es ist also eine Freigrenze, kein Freibetrag. Gewinne aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften desselben Jahres, etwa aus Wertpapieren oder Kryptowerten, zählen mit.
Wie hoch ist die Steuer?
Der Gewinn wird zu Ihrem übrigen Einkommen addiert und mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Es gibt keinen festen Satz. Je nach Einkommen liegt die zusätzliche Belastung häufig zwischen 25 und 42 Prozent; hinzu können Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer kommen. Der Rechner nimmt Ihren angegebenen Steuersatz und rechnet ohne Zuschläge.
Wo gebe ich den Verkauf an?
In der Einkommensteuererklärung des Verkaufsjahres, in der Anlage SO (sonstige Einkünfte, private Veräußerungsgeschäfte). Maßgeblich für das Jahr ist der Abschluss des Kaufvertrags, nicht der Zahlungseingang.
Wissen, was die Immobilie wert ist
Ein realistischer Verkaufspreis ist die Basis jeder Steuerrechnung. Die Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Quelle: § 23 EStG. Datenstand: 26. September 2026. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.