Geerbte Immobilie vermieten oder verkaufen? Was bei der Entscheidung wirklich zählt

Nach einem Erbfall stellt sich für die meisten Erben früher oder später dieselbe Frage: Behalte ich die Immobilie und vermiete sie, oder verkaufe ich? Eine pauschale Antwort gibt es nicht – aber es gibt einige Faktoren, die die Entscheidung in der Praxis stark beeinflussen, allen voran die steuerliche Behandlung.

Die Zehn-Jahres-Frist der Spekulationssteuer

Zentral ist § 23 Einkommensteuergesetz (EStG): Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung mit Gewinn, unterliegt dieser Gewinn der sogenannten Spekulationssteuer – besteuert mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz. Wichtig bei geerbten Immobilien: Die Frist beginnt nicht neu mit dem Erbfall, sondern läuft ab dem Zeitpunkt, zu dem der Erblasser die Immobilie ursprünglich erworben hat. Hat der Erblasser das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist ein Verkauf durch die Erben in der Regel steuerfrei möglich – unabhängig davon, wie lange die Erben selbst schon Eigentümer sind.

Die Ausnahme bei Eigennutzung

Auch innerhalb der Zehn-Jahres-Frist entfällt die Spekulationssteuer, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde – sei es vom Erblasser selbst oder von den Erben. Wurde die Immobilie hingegen vermietet, bleibt der Gewinn bei einem Verkauf vor Ablauf der zehn Jahre steuerpflichtig, und die ursprüngliche Frist des Erblassers läuft für die Erben einfach weiter.

Was für das Vermieten spricht

Vermieten kann sinnvoll sein, wenn die Immobilie in guter Lage liegt, keine größeren Sanierungen ansteht und Sie regelmäßige Mieteinnahmen als langfristige Kapitalanlage schätzen. Zu bedenken ist allerdings der Aufwand: Vermietung bedeutet Mieterauswahl, laufende Verwaltung, Instandhaltungspflichten und im Erbengemeinschaftsfall zusätzlich die Notwendigkeit, sich mit den anderen Erben über die Verwaltung zu einigen.

Was für den Verkauf spricht

Ein Verkauf bietet sofortige Liquidität, ohne die laufenden Sammlungs- und Verwaltungspflichten eines Vermieters. Gerade wenn eine Immobilie weit vom eigenen Wohnort entfernt liegt, Sanierungsbedarf besteht oder mehrere Erben unterschiedliche Vorstellungen haben, ist der Verkauf häufig der pragmatischere Weg – zumal er, wie oben beschrieben, bei den meisten geerbten Immobilien ohnehin steuerfrei möglich ist.

Der sinnvolle erste Schritt

Bevor Sie sich zwischen Vermieten und Verkaufen entscheiden, lohnt sich eine realistische Werteinschätzung als Grundlage – sie zeigt Ihnen, welchen Betrag ein Verkauf tatsächlich einbringen würde, den Sie dann einer geschätzten Mietrendite gegenüberstellen können. Für die konkrete steuerliche Einordnung Ihres Einzelfalls empfehle ich zusätzlich ein Gespräch mit einem Steuerberater. Die Werteinschätzung dafür können Sie kostenlos und unverbindlich bei mir anfordern.

Quellen

• § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte (gesetze-im-internet.de)