Der Notartermin beim Hausverkauf: Ablauf, Kosten und worauf Sie achten sollten

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, führt an einem Termin kein Weg vorbei: dem Notartermin. Erst mit der notariellen Beurkundung wird aus einer Verkaufsabsicht ein rechtlich bindender Kaufvertrag – vorher können Sie und die Käuferseite sich noch so einig sein, gebunden sind Sie nicht. Viele Verkäufer betreten diesen Termin zum ersten und einzigen Mal in ihrem Leben und wissen wenig darüber, was der Notar eigentlich prüft, wer welche Kosten trägt und welche Fristen einzuhalten sind. Das ist verständlich – umso wichtiger ist es, gut vorbereitet in den Termin zu gehen, denn der Vertrag, den Sie dort unterschreiben, lässt sich danach nur noch schwer ändern.

Warum der Notar beim Hausverkauf gesetzlich vorgeschrieben ist

Anders als beim Verkauf eines Autos oder einer Waschmaschine reicht bei einer Immobilie kein formloser Vertrag. Nach § 311b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) bedarf jeder Vertrag, durch den sich eine Partei verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, zwingend der notariellen Beurkundung. Ein mündlich, schriftlich oder gar per E-Mail geschlossener Grundstückskaufvertrag ist unwirksam – und zwar nicht nur formal fehlerhaft, sondern nichtig. Der Gesetzgeber will damit beide Seiten vor übereilten Entscheidungen bei einem der größten Vermögensgeschäfte ihres Lebens schützen und sicherstellen, dass eine neutrale, rechtskundige Person den Vertrag prüft und beide Parteien über die Tragweite aufklärt.

Der Notar ist dabei keine Partei, die für Käufer oder Verkäufer verhandelt – er ist zu unparteiischer Amtsführung verpflichtet und muss beide Seiten gleichermaßen über Rechte, Pflichten und Risiken belehren. Das unterscheidet den Notartermin von einer Verhandlung: Wesentliche wirtschaftliche Punkte wie Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten oder Übergabetermin sollten idealerweise schon vorher zwischen den Parteien geklärt sein, damit der Notar sie nur noch rechtssicher in den Vertrag fassen muss.

Der Weg zum Beurkundungstermin: Entwurf, Fristen und was Sie prüfen sollten

Bevor es zur eigentlichen Unterschrift kommt, erstellt der Notar auf Basis der Angaben beider Seiten einen Vertragsentwurf. Verkäufer sollten diesen Entwurf nicht erst am Terminstag zum ersten Mal in der Hand halten. Für sogenannte Verbraucherverträge – also insbesondere, wenn eine Seite als Unternehmer auftritt, etwa beim Kauf von einem Bauträger – schreibt § 17 Absatz 2a Beurkundungsgesetz (BeurkG) sogar ausdrücklich vor, dass der Notar dem Verbraucher den beabsichtigten Vertragstext im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen soll. Diese Frist soll vor Übereilung schützen und Zeit geben, Punkte zu prüfen, die der Notar nicht für Sie übernimmt – etwa die Werthaltigkeit des Kaufpreises, steuerliche Folgen oder technische Fragen zum Objekt.

Beim klassischen Verkauf von privat an privat gilt diese Frist rechtlich nicht zwingend, doch die meisten Notarbüros legen aus guter Praxis trotzdem einen ausreichenden zeitlichen Vorlauf ein. Nutzen Sie diese Zeit in jedem Fall aktiv: Prüfen Sie, ob die im Vertrag beschriebene Grundstücksgröße, das Grundbuchblatt, eingetragene Rechte Dritter (etwa Wegerechte oder Wohnrechte) sowie die vereinbarten Fälligkeitsvoraussetzungen für den Kaufpreis korrekt und vollständig wiedergegeben sind. Fragen klären Sie am besten vorab telefonisch mit dem Notariat – am Beurkundungstag selbst wird der Vertrag im Termin zwar vollständig vorgelesen und erläutert, für eine ruhige, informierte Prüfung ist das aber oft nicht der richtige Moment mehr.

Was nach der Unterschrift passiert: Vormerkung, Fälligkeit, Zahlung

Mit der Unterschrift beider Parteien ist der Kaufvertrag zwar wirksam geschlossen, das Eigentum wechselt aber noch nicht sofort. Als ersten Schritt veranlasst der Notar in aller Regel die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese Vormerkung nach § 883 BGB sichert den Anspruch der Käuferseite auf Eigentumsübertragung ab: Sie verhindert, dass Sie als Verkäufer die Immobilie nach der Beurkundung noch anderweitig verkaufen oder mit neuen Belastungen versehen, und schützt die Käuferseite selbst dann, wenn über Ihr Vermögen zwischenzeitlich ein Insolvenzverfahren eröffnet würde.

Erst wenn bestimmte im Vertrag festgelegte Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind, wird der Kaufpreis fällig. Dazu gehören typischerweise: die Eintragung der Auflassungsvormerkung, das Vorliegen aller Unterlagen zur Lastenfreistellung (also zur Löschung nicht übernommener Grundschulden), die Nichtausübung eines gemeindlichen Vorkaufsrechts sowie gegebenenfalls weitere behördliche Genehmigungen. Der Notar prüft das Vorliegen dieser Voraussetzungen und teilt der Käuferseite die Fälligkeit erst dann förmlich mit der sogenannten Fälligkeitsmitteilung mit. Erst nach Zahlung und nach Erfüllung aller weiteren vertraglichen Pflichten veranlasst der Notar die sogenannte Auflassung – die eigentliche Umschreibung des Eigentums im Grundbuch auf die Käuferseite. Dieser letzte Schritt kann, je nach Auslastung des Grundbuchamts, noch mehrere Wochen bis Monate nach der Zahlung in Anspruch nehmen, ändert aber nichts mehr an der wirtschaftlichen Abwicklung.

Notarkosten beim Hausverkauf: Wer zahlt was

Die Höhe der Notarkosten ist in Deutschland nicht verhandelbar, sondern bundeseinheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt – jeder Notar berechnet für dieselbe Leistung dieselbe Gebühr. Maßgeblich ist dabei der sogenannte Geschäftswert, also in der Regel der vereinbarte Kaufpreis. Für die Beurkundung des Kaufvertrags selbst fällt nach dem Kostenverzeichnis zum GNotKG eine 2,0-Gebühr an (KV Nr. 21100), für die Eintragung der Auflassungsvormerkung eine weitere 0,5-Gebühr (KV Nr. 21201). Rechnet man weitere Positionen wie die spätere Eigentumsumschreibung und die Grundbuchgebühren hinzu, liegen die gesamten Notar- und Grundbuchkosten in der Praxis meist bei rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises.

Üblich ist, dass die Käuferseite diese Kosten für Beurkundung, Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung trägt – das ist allerdings Verkehrssitte und keine gesetzliche Pflicht, sodass der Vertrag hierzu eine ausdrückliche Regelung enthält. Als Verkäufer tragen Sie in der Regel nur die Kosten, die auf Ihrer Seite anfallen, etwa für die Löschung einer nicht mehr benötigten Grundschuld. Wie diese Löschung im Detail abläuft und was sie kostet, lesen Sie in unserem separaten Ratgeber zum Thema Grundschuld löschen.

Fünf Punkte, auf die Verkäufer beim Notartermin besonders achten sollten

Erstens: Fordern Sie den Vertragsentwurf frühzeitig an und lesen Sie ihn in Ruhe – auch wenn die gesetzliche Zwei-Wochen-Frist bei einem Verkauf unter Privatleuten nicht zwingend gilt, sollten Sie sich diese Zeit trotzdem selbst verschaffen. Zweitens: Prüfen Sie, ob mündlich vereinbarte Zusatzabsprachen – etwa zur Übernahme von Einbauküche, Markise oder Gartenhaus – tatsächlich im Vertrag stehen; nur was schriftlich fixiert und mitbeurkundet ist, gilt auch rechtlich. Drittens: Klären Sie den Übergabetermin und die Regelung zu Nebenkosten wie Grundsteuer oder Versicherungen eindeutig, damit es nach dem Verkauf keine Streitigkeiten über die Kostenverteilung gibt. Viertens: Achten Sie auf Rücktrittsrechte und Vertragsstrafen – etwa für den Fall, dass die Käuferseite den Kaufpreis nicht fristgerecht zahlt. Fünftens: Falls ein Makler beteiligt war, prüfen Sie, ob die Provisionsregelung korrekt im Vertrag oder in einem separaten Maklervertrag abgebildet ist, insbesondere wenn Sie sich die Käufer- und Verkäuferprovision hälftig teilen.

Scheuen Sie sich nicht, Fragen zu stellen – auch am Terminstag selbst. Der Notar ist verpflichtet, den gesamten Vertrag laut vorzulesen und alle Beteiligten zu befragen, ob sie ihn verstanden haben. Das ist kein Formakt, den man einfach abnicken sollte, sondern Ihre letzte Gelegenheit, Unklarheiten vor der rechtlich bindenden Unterschrift auszuräumen.

Der sinnvolle erste Schritt, bevor Sie überhaupt mit der Käufersuche oder der Vertragserstellung beginnen, ist jedoch ein anderer: ein realistisches Gefühl dafür, was Ihre Immobilie aktuell wert ist. Nur mit einem fundierten Preisrahmen können Sie im Vertrag später selbstbewusst über Kaufpreis, Zahlungsfristen und Fälligkeitsvoraussetzungen sprechen. Mit unserer kostenlosen Online-Ersteinschätzung erhalten Sie in wenigen Minuten eine erste, unverbindliche Orientierung zum Wert Ihrer Immobilie – als solide Grundlage für alle weiteren Schritte bis zum Notartermin.

Quellen

• § 311b BGB – Verträge über Grundstücke (gesetze-im-internet.de)
• § 883 BGB – Voraussetzungen und Wirkung der Vormerkung (gesetze-im-internet.de)
• § 17 Beurkundungsgesetz – Grundsatz der Belehrungspflicht (gesetze-im-internet.de)
• GNotKG, Anlage 1 – Kostenverzeichnis (gesetze-im-internet.de)