Grundschuld löschen beim Hausverkauf: Ablauf, Kosten und was Käufer zu Recht verlangen

Wenn Sie ein Haus verkaufen, stoßen Sie früher oder später auf einen Grundbucheintrag, der viele Eigentümer überrascht: die Grundschuld. Oft stammt sie aus einer Finanzierung, die längst zurückgezahlt ist – bei geerbten Immobilien manchmal sogar aus einem Darlehen der Eltern oder Großeltern, von dem niemand mehr etwas ahnte. Das Problem dabei: Eine Grundschuld verschwindet nicht von selbst, nur weil der Kredit abbezahlt ist. Sie bleibt im Grundbuch stehen, bis sie ausdrücklich gelöscht wird. Und genau das wird beim Verkauf zum Thema, denn kaum ein Käufer akzeptiert eine Immobilie, die im Grundbuch noch mit dem Recht einer fremden Bank belastet ist. Was dahintersteckt, wie der Ablauf funktioniert und mit welchen Kosten Sie realistisch rechnen sollten, erklären wir Ihnen hier.

Warum die Grundschuld beim Verkauf überhaupt zum Thema wird

Eine Grundschuld ist ein Grundpfandrecht: Sie sichert einer Bank das Recht, sich im Fall eines Zahlungsausfalls aus dem Grundstück zu befriedigen – notfalls durch Zwangsversteigerung. Anders als bei der klassischen Hypothek ist die Grundschuld dabei rechtlich unabhängig von der konkreten Darlehensforderung: Ist der Kredit getilgt, erlischt die Grundschuld nicht automatisch. Sie bleibt formal bestehen, bis der Eigentümer sie aktiv löschen lässt. Viele Eigentümer lassen sie deshalb bewusst stehen, etwa um sie für eine spätere Anschlussfinanzierung wiederzuverwenden, ohne erneut Notar- und Grundbuchkosten für eine neue Grundschuld zu zahlen.

Beim Verkauf an einen fremden Käufer ist das jedoch in aller Regel keine Option. Der Käufer und dessen finanzierende Bank wollen ein lastenfreies Grundbuch, also ein Eigentum ohne fremde Rechte Dritter. Die Löschung einer noch bestehenden Grundschuld setzt nach § 1183 in Verbindung mit § 1192 Absatz 1 BGB die Zustimmung des Eigentümers sowie die Löschungsbewilligung des Gläubigers, also der Bank, voraus. Verfahrensrechtlich verlangt zusätzlich § 27 der Grundbuchordnung (GBO) diese Zustimmung, bevor das Grundbuchamt die Löschung tatsächlich einträgt.

Der Ablauf: Von der Löschungsbewilligung bis zum lastenfreien Grundbuch

In der Praxis läuft die Löschung fast immer über den beurkundenden Notar, eingebettet in die Abwicklung des Kaufvertrags. Ist Ihr Darlehen bereits vollständig getilgt, fordert der Notar die Löschungsbewilligung direkt bei Ihrer Bank an – ein reiner Formalvorgang. Läuft die Finanzierung dagegen noch, wird die Ablösung zum festen Bestandteil des Kaufvertrags: Der Notar richtet eine treuhänderische Zahlungsanweisung ein, mit der ein Teil des eingehenden Kaufpreises direkt an Ihre Bank überwiesen wird, um das Restdarlehen samt Zinsen und einer eventuell anfallenden Vorfälligkeitsentschädigung vollständig abzulösen. Erst danach stellt die Bank die Löschungsbewilligung aus.

Der Notar reicht diese Bewilligung anschließend beim Grundbuchamt ein, das die Löschung prüft und einträgt. Wichtig für Sie als Verkäufer: Die Kaufpreisfälligkeit wird im Vertrag meist so geregelt, dass der Käufer erst zahlen muss, wenn die Löschungsunterlagen vorliegen oder zumindest sichergestellt ist, dass die Immobilie lastenfrei übergeht – oft ergänzt um eine Auflassungsvormerkung, die den Käufer zusätzlich absichert. Dieser mehrstufige Ablauf mag umständlich wirken, schützt aber beide Seiten: Sie erhalten Ihren Kaufpreis erst, wenn die Ablösung geregelt ist, der Käufer erwirbt erst, wenn die Altlast tatsächlich verschwindet.

Was die Löschung kostet – und wer dafür aufkommt

Die Kosten für die Löschung einer Grundschuld richten sich nach dem im Grundbuch eingetragenen Grundschuldbetrag, nicht nach der tatsächlichen Restschuld. Nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) fällt beim Notar eine 0,2-fache Gebühr auf den Grundschuldbetrag an, zuzüglich einer Auslagenpauschale und Umsatzsteuer. Das Grundbuchamt berechnet für die Eintragung der Löschung eine 0,5-fache Gebühr aus dem Kostenverzeichnis, mindestens jedoch einen gesetzlich festgelegten Mindestbetrag. In Summe bewegen sich die Gesamtkosten meist im Bereich von 0,4 bis 0,5 Prozent des Grundschuldbetrags, aufgeteilt zwischen Notar und Grundbuchamt. Bei einer Grundschuld von 100.000 Euro liegen die Gesamtkosten damit häufig bei rund 200 bis 350 Euro.

Diese Kosten trägt üblicherweise der Verkäufer, da die Grundschuld sein Recht bzw. seine ehemalige Verbindlichkeit betrifft – verhandelbar ist das im Einzelfall dennoch, und in manchen Regionen ist es üblich, dass der Käufer die Kosten der Lastenfreistellung übernimmt. Ihre Bank selbst darf für die Erteilung der Löschungsbewilligung keine eigene Gebühr verlangen; das ist eine Nebenpflicht aus dem ursprünglichen Darlehensvertrag. Achten Sie also darauf, wenn eine Bank hierfür separat Geld verlangt.

Löschen oder stehen lassen? Wann sich die Grundschuld doch aufbewahren lässt

Nicht in jedem Fall muss die Grundschuld vollständig gelöscht werden. Bleibt die Immobilie in der Familie, etwa bei einer Übertragung an Kinder, oder übernimmt der Käufer ausnahmsweise die bestehende Finanzierung mit, kann es sinnvoll sein, die Grundschuld bestehen zu lassen oder an die neue Bank des Käufers abzutreten, statt sie zu löschen und später neu zu bestellen. Das spart unter Umständen erneute Notar- und Grundbuchkosten für eine neue Grundschuldbestellung. Bei einem regulären Verkauf an fremde Dritte ist das jedoch die Ausnahme: Die finanzierende Bank des Käufers wird in aller Regel auf einem lastenfreien, das heißt bereinigten Grundbuch bestehen, bevor sie selbst eine neue Grundschuld einträgt. Sprechen Sie diesen Punkt frühzeitig mit Ihrem Notar an, insbesondere wenn im Grundbuch mehrere, teils sehr alte Grundschulden verschiedener Gläubiger eingetragen sind – das kommt bei länger gehaltenen oder geerbten Immobilien öfter vor, als man denkt.

Der Zeitplan: Wie lange die Löschung tatsächlich dauert

Sobald das Darlehen abgelöst und die Löschungsbewilligung bei Ihrer Bank angefordert ist, vergehen bis zur endgültigen Löschung im Grundbuch häufig zwei bis vier Wochen, in Zeiten hoher Auslastung bei Banken oder Grundbuchämtern auch länger. Insgesamt – von der ersten Anfrage beim Notar bis zur vollzogenen Löschung – sollten Sie eher mit vier bis acht Wochen rechnen. Planen Sie diesen Zeitraum realistisch in Ihren Verkaufsprozess ein, denn er beeinflusst direkt, wann der Käufer zahlen kann und wann Sie über den Kaufpreis verfügen. Wer eine Anschlussfinanzierung oder den Umzug bereits fest terminiert hat, sollte die Bank frühzeitig informieren und die Löschungsbewilligung nicht erst nach der Beurkundung anstoßen, sondern idealerweise parallel zu den Vertragsverhandlungen.

Der sinnvolle erste Schritt, bevor Sie sich mit Grundschuld, Notar und Bank ins Detail begeben, ist ohnehin ein realistischer Blick auf den aktuellen Wert Ihrer Immobilie. Nur wenn Sie wissen, was Ihr Haus heute tatsächlich wert ist, können Sie einschätzen, wie viel nach Ablösung der Restschuld und Abzug der Löschungskosten am Ende für Sie übrig bleibt. Eine kostenlose Online-Ersteinschätzung gibt Ihnen dafür in wenigen Minuten eine fundierte erste Orientierung, auf deren Basis Sie die nächsten Schritte – von der Kontaktaufnahme mit Ihrer Bank bis zur Wahl des richtigen Notars – gezielt angehen können.

Quellen

• § 1183 BGB – Aufhebung der Hypothek (gesetze-im-internet.de)
• § 1192 BGB – Anwendbare Vorschriften bei der Grundschuld (gesetze-im-internet.de)
• § 27 GBO – Zustimmung des Eigentümers zur Löschung (gesetze-im-internet.de)
• GNotKG, Anlage 1 – Kostenverzeichnis für Notar- und Gerichtsgebühren (gesetze-im-internet.de)
• Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) im Volltext (gesetze-im-internet.de)