Rechner
Verkaufskosten-Rechner: Was bleibt beim Hausverkauf übrig?
Vom Verkaufspreis zum Nettoerlös: Maklerprovision, Darlehensablösung, Energieausweis und Steuer auf einen Blick – Stand September 2026.
Verkaufspreis
420.000 €
Maklerprovision (Verkäuferanteil)
– 14.994 €
Energieausweis
– 250 €
Verkaufskosten gesamt (3,63 %)
– 15.244 €
Was für Sie übrig bleibt
404.756 €
Orientierung ohne Gewähr. Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer trägt in der Regel der Käufer. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Diese Kosten trägt der Verkäufer
Maklerprovision
Nur wenn ein Makler den Verkauf vermittelt. Die Provision ist nicht gesetzlich festgelegt, aber ortsüblich. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, die Verbraucher kaufen, darf der Verkäufer sie seit dem 23. Dezember 2020 nicht mehr vollständig auf den Käufer abwälzen. Die Tabelle unten zeigt die ortsüblichen Werte je Bundesland.
Vorfälligkeitsentschädigung
Läuft die Zinsbindung Ihres Darlehens noch, verlangt die Bank für die vorzeitige Ablösung oft eine Entschädigung für ihren Zinsausfall. Sie kann je nach Restlaufzeit und Zinsniveau vierstellig oder höher sein. Holen Sie das Angebot schriftlich ein, bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben. Sind seit dem vollständigen Empfang des Darlehens mehr als zehn Jahre vergangen, können Sie mit sechs Monaten Frist kündigen.
Energieausweis
Bei Verkauf muss der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorliegen; die Kennwerte gehören in die Anzeige. Wie Sie den passenden Ausweis wählen, erklärt der Ratgeber zum Energieausweis beim Hausverkauf.
Steuer auf den Gewinn
Innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf ist der Gewinn bei nicht selbst genutzten Immobilien einkommensteuerpflichtig (§ 23 EStG). Ausnahmen gibt es für Eigennutzung. Bei geerbten Immobilien läuft die Frist ab dem Kauf durch den Verstorbenen weiter. Die Regeln im Detail: Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf.
Ortsübliche Maklerprovision nach Bundesland
Richtwerte inklusive Mehrwertsteuer, Stand 26. September 2026. Sie sind keine gesetzlichen Sätze und im Einzelfall verhandelbar.
| Bundesland | Gesamtprovision | Anteil pro Seite |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 7,14 % | 3,57 % |
| Bayern | 7,14 % | 3,57 % |
| Berlin | 7,14 % | 3,57 % |
| Brandenburg | 7,14 % | 3,57 % |
| Bremen | 5,95 % | 2,98 % |
| Hamburg | 6,25 % | 3,12 % |
| Hessen | 5,95 % | 2,98 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,95 % | 2,98 % |
| Niedersachsen | 7,14 % | 3,57 % |
| Nordrhein-Westfalen | 7,14 % | 3,57 % |
| Rheinland-Pfalz | 7,14 % | 3,57 % |
| Saarland | 7,14 % | 3,57 % |
| Sachsen | 7,14 % | 3,57 % |
| Sachsen-Anhalt | 7,14 % | 3,57 % |
| Schleswig-Holstein | 7,14 % | 3,57 % |
| Thüringen | 7,14 % | 3,57 % |
In Teilen Niedersachsens sind 4,76 bis 5,95 % Gesamtprovision üblich.
Was der Käufer zusätzlich zahlt
Neben dem Kaufpreis trägt der Käufer Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls seinen Maklerteil. Diese Summe entscheidet mit darüber, wie viel Käufer für Ihr Haus ausgeben können. Mit dem Kaufnebenkosten-Rechner sehen Sie, wie hoch die Nebenkosten Ihrer Käufer sind. Den Verkaufspreis selbst leiten Sie am besten aus einer belastbaren Wertspanne ab: Der kostenlose Rechner liefert eine erste Einschätzung, die Preise der Region stehen unter Immobilienpreise in Ostwürttemberg.
Häufige Fragen zu den Verkaufskosten
Welche Kosten hat der Verkäufer beim Immobilienverkauf?
Je nach Fall: die Maklerprovision (falls ein Makler beteiligt ist), den Energieausweis, eine Vorfälligkeitsentschädigung der Bank bei vorzeitiger Darlehensablösung, die Löschung der Grundschuld sowie gegebenenfalls Einkommensteuer auf den Gewinn (Spekulationssteuer). Dazu können Kosten für Fotos, Renovierung oder Umzug kommen. Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer zahlt in der Regel der Käufer.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Verkauf?
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, die Verbraucher kaufen: Beauftragen beide Seiten den Makler, zahlen sie die gleiche Provision. Beauftragt nur eine Seite den Makler, darf sie höchstens die Hälfte auf die andere abwälzen. Üblich sind je nach Bundesland 5,95 bis 7,14 Prozent Gesamtprovision inklusive Mehrwertsteuer, also rund 3 bis 3,6 Prozent pro Seite.
Wann fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an?
Wenn die Bank das Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung ablöst und Sie keinen Anspruch auf vorzeitige Kündigung haben. Der Verkauf der Immobilie gilt als berechtigtes Interesse, die Bank darf dann aber für den Zinsausfall eine Entschädigung verlangen (§ 490 Abs. 2 BGB). Nach zehn Jahren seit vollständigem Empfang des Darlehens können Sie mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Entschädigung (§ 489 BGB). Fragen Sie Ihre Bank frühzeitig nach einer schriftlichen Berechnung.
Muss ich beim Verkauf Steuern zahlen?
Nur unter Bedingungen: Verkaufen Sie eine nicht selbst genutzte Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn, ist der Gewinn nach § 23 EStG einkommensteuerpflichtig. Selbst genutzte Immobilien sind unter bestimmten Bedingungen ausgenommen, und der Gewinn bleibt steuerfrei, wenn die Frist abgelaufen ist. Ob und wie viel Steuer anfällt, prüfen Sie im Spekulationssteuer-Rechner; Hintergründe im Ratgeber zur Spekulationssteuer.
Was kostet die Löschung der Grundschuld?
Die Bank stellt eine Löschungsbewilligung aus, die notariell beglaubigt und im Grundbuch eingetragen wird. Dafür fallen Notar- und Grundbuchgebühren an, die sich nach der Höhe der Grundschuld richten und meist im Bereich von einigen hundert Euro liegen. Oft übernimmt der Notar die Abwicklung im Rahmen des Kaufvertrags.
Kann ich die Kosten senken?
Bei der Vorfälligkeitsentschädigung lohnt es sich, das Angebot der Bank prüfen zu lassen, denn die Berechnung ist fehleranfällig. Bei der Provision können Sie verhandeln oder ohne Makler verkaufen. Ein realistischer Preis von Anfang an spart am meisten, denn er verkürzt die Vermarktungszeit und vermeidet spätere Preisnachlässe.
Bevor Sie verkaufen: Wert kennen
Ein realistischer Preis ist die Grundlage für jede Rechnung. Die Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Quellen: §§ 656a ff. BGB, § 489 und § 490 BGB, § 23 EStG (gesetze-im-internet.de). Datenstand: 26. September 2026. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.