Energieausweis beim Hausverkauf: Pflicht, Fristen und was sich mit dem GModG ändert

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, gehört der Energieausweis zu den Unterlagen, die Sie sich als Erstes besorgen sollten – nicht erst kurz vor der ersten Besichtigung. Er ist gesetzlich vorgeschrieben, muss teilweise schon im Inserat auftauchen, und wer ihn vergisst oder falsch verwendet, riskiert ein spürbares Bußgeld. Hinzu kommt: Das zugrunde liegende Gesetz hat sich 2026 in seinem Namen geändert. Wir erklären, was aktuell gilt, welcher Ausweistyp für Ihre Immobilie infrage kommt und worauf Sie beim Verkauf achten sollten.

Warum der Energieausweis Pflicht ist – und warum er jetzt anders heißt

Die Pflicht zum Energieausweis stand bisher im Gebäudeenergiegesetz (GEG). Der Bundestag hat am 10. Juli 2026 eine Novelle beschlossen, die am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet wurde (BGBl. 2026 I Nr. 226) – seitdem trägt das Gesetz offiziell den Namen "Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden (Gebäudemodernisierungsgesetz – GModG)". Das GEG wurde damit nicht abgeschafft, sondern läuft unter neuem Namen und mit inhaltlichen Anpassungen weiter – die Paragrafen zum Energieausweis sind in ihrer Nummerierung weitgehend erhalten geblieben. Nach § 80 GModG müssen Sie als Verkäufer Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert einen gültigen Energieausweis vorlegen und ihn nach Abschluss des Kaufvertrags aushändigen. Diese Pflicht gilt unabhängig davon, ob Sie privat verkaufen oder über einen Makler.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis – welcher für Ihre Immobilie gilt

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen, und welcher für Sie infrage kommt, hängt vor allem vom Baujahr Ihrer Immobilie ab. Wurde die Baugenehmigung vor dem 1. November 1977 erteilt und hat das Gebäude nicht mehr als vier Wohneinheiten, ist grundsätzlich der Bedarfsausweis vorgeschrieben – es sei denn, das Haus wurde bereits auf das energetische Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 saniert. In diesem Fall reicht der einfachere Verbrauchsausweis. Bei jüngeren oder größeren Gebäuden können Sie in der Regel frei zwischen beiden Varianten wählen. Eine weitere Besonderheit: Liegen für die letzten drei Jahre keine vollständigen Heizkosten- und Verbrauchsabrechnungen vor – etwa weil die Immobilie länger leer stand –, ist unabhängig vom Baujahr ebenfalls ein Bedarfsausweis nötig. Preislich unterscheiden sich die beiden Varianten deutlich: Ein Verbrauchsausweis ist oft schon für 50 bis 120 Euro erhältlich, während ein Bedarfsausweis mit Vor-Ort-Begehung für ein Einfamilienhaus meist zwischen 300 und 500 Euro kostet, da er eine detailliertere bauliche Bewertung erfordert.

Pflichtangaben schon im Inserat – nicht erst bei der Besichtigung

Viele Verkäufer wissen nicht, dass die Energieausweis-Pflicht bereits vor der ersten Besichtigung greift. Nach § 87 GModG müssen Sie, sobald ein gültiger Energieausweis vorliegt, bestimmte Angaben daraus schon in der Verkaufsanzeige nennen – egal ob in der Zeitung oder auf einem Immobilienportal im Internet. Dazu gehören die Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis), der im Ausweis genannte Endenergiebedarf oder -verbrauch, der wesentliche Energieträger für die Heizung sowie – bei Wohngebäuden – das Baujahr und die Energieeffizienzklasse. Fehlen diese Angaben im Inserat, ist das bereits ein eigenständiger Verstoß, unabhängig davon, ob Sie später bei der Besichtigung ordnungsgemäß einen Ausweis vorlegen.

Ablauf beim Verkauf: Vorlage, Übergabe und was Käufer erwarten dürfen

Praktisch bedeutet das für Ihren Verkaufsprozess: Besorgen Sie den Energieausweis, bevor Sie die Immobilie inserieren, damit Sie die Pflichtangaben von Anfang an korrekt machen können. Spätestens beim ersten Besichtigungstermin muss der Ausweis dann unaufgefordert vorgelegt werden – Sie müssen also nicht warten, bis ein Interessent danach fragt. Nach dem notariellen Kaufvertrag übergeben Sie das Original oder eine Kopie an den Käufer; üblich ist es, dies im Rahmen der Übergabe der sonstigen Unterlagen zu dokumentieren. Bei Wohngebäuden mit bis zu zwei Wohneinheiten ist zudem vorgesehen, dass der Käufer nach Übergabe des Ausweises ein informatorisches Gespräch über dessen Inhalt führen kann, sofern ein Aussteller dieses kostenlos anbietet.

Ausnahmen, Gültigkeit und was ein Verstoß kostet

Nicht jede Immobilie braucht einen Energieausweis. Ausgenommen sind unter anderem Baudenkmäler sowie kleine Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche. Ein einmal ausgestellter Energieausweis ist in der Regel zehn Jahre gültig, sofern keine wesentlichen baulichen Änderungen am Gebäude vorgenommen werden, die eine Neuausstellung erforderlich machen. Wer ohne gültigen Energieausweis verkauft, falsche oder unvollständige Angaben macht oder die Pflichtangaben im Inserat weglässt, begeht nach § 108 GModG eine Ordnungswidrigkeit. Verstöße rund um den Energieausweis können mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden – ein Risiko, das sich mit ein wenig Vorlaufplanung leicht vermeiden lässt.

Der sinnvolle erste Schritt

Der Energieausweis ist eine von mehreren Formalitäten, die beim Verkauf zusammenkommen – daneben stellt sich für die meisten Eigentümer zuerst die Frage, was die Immobilie überhaupt wert ist. Mit unserer kostenlosen Online-Ersteinschätzung erhalten Sie in wenigen Minuten eine fundierte Orientierung zum aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie in Heidenheim und der Region Ostalbkreis. Das gibt Ihnen eine solide Grundlage, bevor Sie sich um Energieausweis, Exposé und die weiteren Schritte des Verkaufs kümmern.

Quellen

• § 80 GModG – Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen (gesetze-im-internet.de)
• § 87 GModG – Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige (gesetze-im-internet.de)
• § 108 GModG – Bußgeldvorschriften (gesetze-im-internet.de)
• GModG (vormals GEG) – Gesetzestext im Überblick (gesetze-im-internet.de)
• Gebäudemodernisierungsgesetz – Bundesregierung.de
• Für wen ein Energieausweis zur Immobilie Pflicht ist – Verbraucherzentrale.de