Rechner
Kaufnebenkosten-Rechner für Haus und Wohnung
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler: Was beim Immobilienkauf zusätzlich zum Kaufpreis fällig wird – für alle 16 Bundesländer, Stand September 2026.
Grunderwerbsteuer (5 %)
17.500 €
Notar und Grundbuch (1,5 %)
5.250 €
Maklerprovision Käuferanteil (3,57 %)
12.495 €
Kaufnebenkosten gesamt
10,07 % vom Kaufpreis
35.245 €
Richtwerte, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Der Steuerbescheid des Finanzamts und die Rechnung des Notars sind maßgeblich.
Ein Beispiel: 350.000 Euro in Baden-Württemberg und in Bayern
Ein Haus für 350.000 Euro mit Makler kostet in Baden-Württemberg an Nebenkosten rund 35.245 Euro (10,07 %): 5 % Grunderwerbsteuer, 3,57 % Maklerprovision und 1,5 % für Notar und Grundbuch. Dieselbe Immobilie kostet in Bayern rund 29.995 Euro (8,57 %), weil die Grunderwerbsteuer dort nur 3,5 % beträgt. Der Unterschied von 5.250 Euro ist Eigenkapital, das Sie zusätzlich brauchen.
Der Effekt zeigt sich vor allem an Landesgrenzen. Wer in Ulm kauft, zahlt 5,0 % Grunderwerbsteuer, wer wenige hundert Meter weiter in Neu-Ulm kauft, 3,5 %. Entscheidend ist der Standort der Immobilie, nicht der Wohnort des Käufers. Mehr dazu auf den Seiten Ulm und Bopfingen (Grenze zu Bayern).
Kaufnebenkosten nach Bundesland im Vergleich
Die Tabelle zeigt die Grunderwerbsteuer des jeweiligen Landes, den ortsüblichen Käuferanteil an der Maklerprovision (inklusive Mehrwertsteuer) und die Summe der Nebenkosten mit einem Notar- und Grundbuchanteil von 1,5 %. Stand: 26. September 2026.
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Makler (Käufer) | Gesamt ohne Makler | Gesamt mit Makler |
|---|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 5 % | 3,57 % | 6,5 % | 10,07 % |
| Bayern | 3,5 % | 3,57 % | 5 % | 8,57 % |
| Berlin | 6 % | 3,57 % | 7,5 % | 11,07 % |
| Brandenburg | 6,5 % | 3,57 % | 8 % | 11,57 % |
| Bremen | 5,5 % | 2,98 % | 7 % | 9,98 % |
| Hamburg | 5,5 % | 3,12 % | 7 % | 10,12 % |
| Hessen | 6 % | 2,98 % | 7,5 % | 10,48 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6 % | 2,98 % | 7,5 % | 10,48 % |
| Niedersachsen | 5 % | 3,57 % | 6,5 % | 10,07 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 3,57 % | 8 % | 11,57 % |
| Rheinland-Pfalz | 5 % | 3,57 % | 6,5 % | 10,07 % |
| Saarland | 6,5 % | 3,57 % | 8 % | 11,57 % |
| Sachsen | 5,5 % | 3,57 % | 7 % | 10,57 % |
| Sachsen-Anhalt | 5 % | 3,57 % | 6,5 % | 10,07 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 3,57 % | 8 % | 11,57 % |
| Thüringen | 5 % | 3,57 % | 6,5 % | 10,07 % |
Maklerprovisionen sind ortsübliche Richtwerte, keine gesetzlichen Sätze. In Teilen Niedersachsens sind 4,76 bis 5,95 % Gesamtprovision üblich. Notar und Grundbuch: Faustwert, tatsächlich 1,5 bis 2,0 %.
Die vier Posten im Einzelnen
Grunderwerbsteuer
Die Steuer entsteht, sobald der notarielle Kaufvertrag geschlossen ist, und bemisst sich am Kaufpreis (plus übernommene Lasten). Der Satz legt jedes Bundesland selbst fest und liegt zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Zuletzt erhöht hat Bremen zum 1. Juli 2025 von 5,0 auf 5,5 %; Thüringen hat den Satz zum 1. Januar 2024 von 6,5 auf 5,0 % gesenkt. Die einzelnen Sätze und Beispiele stehen im Grunderwerbsteuer-Rechner.
Notar und Grundbuch
Beurkundung des Kaufvertrags, Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung und die Eintragung einer Grundschuld für die Bank berechnen sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Die Sätze sind bundesweit einheitlich und nicht verhandelbar. Sie wurden zum 1. Juni 2025 angehoben. Rechnen Sie mit 1,5 bis 2,0 % des Kaufpreises; wenn keine Grundschuld eingetragen wird, sind es eher 1,3 bis 1,5 %.
Maklerprovision
Nur wenn ein Makler den Kauf vermittelt hat. Seit dem 23. Dezember 2020 dürfen Verkäufer bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, die Verbraucher kaufen, die Provision nicht mehr vollständig auf den Käufer abwälzen: Der Käuferanteil ist auf die Hälfte begrenzt, der Maklervertrag muss in Textform vorliegen. Häufig teilen sich beide Seiten die Provision daher zu gleichen Teilen. Bei einem Kauf direkt vom Eigentümer entfällt der Posten.
Sonstige Kosten
Nicht in der Berechnung enthalten sind Kosten für Gutachten oder Bauabnahme, Umzug, Renovierung und gegebenenfalls Bereitstellungszinsen der Bank. Planen Sie dafür zusätzlich einen Puffer ein.
Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?
Je nach Bundesland und Maklerbeteiligung liegen die Kaufnebenkosten bei rund 5 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Ohne Makler sind es in Bayern rund 5,0 Prozent (3,5 % Grunderwerbsteuer plus rund 1,5 % Notar und Grundbuch), in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein rund 8,0 Prozent. Mit Käufer-Maklerprovision kommen je nach Land 3 bis 3,6 Prozentpunkte hinzu.
Was gehört zu den Kaufnebenkosten?
Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie – wenn ein Makler den Kauf vermittelt hat – die Maklerprovision des Käufers. Hinzu kommen je nach Fall Kosten für die Finanzierung (Bereitstellungszinsen, Grundschuld), Gutachten oder Umzug und Renovierung; die zählen aber nicht zu den Erwerbsnebenkosten im engeren Sinn.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Hauskauf?
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser, die Verbraucher kaufen: Beauftragen beide Seiten den Makler, zahlen beide die gleiche Provision. Beauftragt nur eine Seite den Makler, darf sie höchstens die Hälfte auf die andere Seite abwälzen. Die Höhe selbst ist gesetzlich nicht festgelegt; ortsüblich sind je nach Bundesland 5,95 bis 7,14 Prozent Gesamtprovision inklusive Mehrwertsteuer.
Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?
Manche Banken finanzieren Teile der Nebenkosten mit, üblich ist es aber nicht. Die meisten verlangen, dass Sie Grunderwerbsteuer, Notar und Makler aus Eigenkapital bezahlen. Rechnen Sie deshalb für die Finanzierungsplanung immer mit Kaufpreis plus Nebenkosten und nicht nur mit dem Kaufpreis.
Wie kann ich Kaufnebenkosten sparen?
Bei der Grunderwerbsteuer hilft es, mitverkauftes Inventar (etwa eine Einbauküche) im Kaufvertrag getrennt und angemessen auszuweisen – dafür fällt keine Grunderwerbsteuer an. Beim Makler lohnt es sich zu klären, wer ihn beauftragt hat und ob die Provision verhandelbar ist. Notar- und Grundbuchkosten sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar.
Wann werden die Kaufnebenkosten fällig?
Die Notarkosten stellt der Notar nach der Beurkundung in Rechnung. Die Grunderwerbsteuer wird per Steuerbescheid festgesetzt und ist in der Regel einen Monat nach Bekanntgabe zu zahlen; erst danach stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Eintragung ins Grundbuch nötig ist. Die Maklerprovision wird meist mit Abschluss des Kaufvertrags fällig.
Sie verkaufen statt zu kaufen?
Als Verkäufer sind die Kaufnebenkosten des Käufers ein Verhandlungsargument: Je höher sie ausfallen, desto stärker rechnet der Käufer den Kaufpreis herunter. Wissen Sie, was Ihre Immobilie wert ist, bevor Sie verhandeln.
Quellen: Grunderwerbsteuergesetze der Länder, GrEStG, §§ 656a ff. BGB, GNotKG. Datenstand: 26. September 2026. Keine Steuer- oder Rechtsberatung.