Methodik
So rechnet unser Immobilienwert-Rechner
Datengrundlage, Faktoren und Grenzen des kostenlosen Rechners – vollständig offengelegt, damit Sie nachvollziehen können, wie eine Wertspanne zustande kommt und wie belastbar sie ist.
Datenstand
26. September 2026
Basisregion
Heidenheim an der Brenz
Abdeckung
Deutschland, 82 Städte einzeln
1. Das Grundprinzip
Der Rechner ist vergleichswertorientiert: Er startet mit einem Quadratmeterpreis, der aus veröffentlichten Marktauswertungen für die Basisregion Heidenheim an der Brenz abgeleitet ist, skaliert ihn auf den Standort Ihrer Immobilie und passt ihn an deren Eigenschaften an. Am Ende steht eine Spanne – bewusst keine einzelne „genaue“ Zahl, weil eine Handvoll Angaben nie mehr Präzision hergeben kann.
Wert ≈ Basispreis × Regionalfaktor × Wohnfläche × Baujahr × Zustand × Ausstattung × Energieklasse × Etage × Feuchtigkeit (+ Grundstücksanteil)
| Objektart | Basispreis (Region Heidenheim) |
|---|---|
| Eigentumswohnung | 2.850 €/m² Wohnfläche |
| Haus | 2.900 €/m² Wohnfläche |
| Mehrfamilienhaus | 2.600 €/m² Wohnfläche (Abschlag gegenüber Eigennutzung) |
| Unbebautes Grundstück | 475 €/m² Grundstücksfläche (Bodenrichtwertniveau) |
Bei Häusern und Mehrfamilienhäusern fließt Grundstücksfläche über 500 m² zu 50 % des regionalen Bodenpreises in den Wert ein – die ersten 500 m² gelten als im Hauspreis enthalten.
2. Regionalfaktoren für ganz Deutschland
Ihre Lage wird über den kostenlosen Geocoder von OpenStreetMap (Nominatim) einem Ort, Kreis und Bundesland zugeordnet. Daraus wählt der Rechner den genauesten verfügbaren Faktor – in dieser Reihenfolge: 1) Stadtfaktor (Tabelle unten), 2) Landkreis Heidenheim (Basisregion, Faktor 1,00), 3) Bundeslandfaktor, angepasst nach Siedlungsgröße, 4) Basisregion, falls die Lage nicht zugeordnet werden kann. Faktor 1,00 entspricht dem Preisniveau in Heidenheim (rund 2.875 €/m² im Mittel aus Haus und Wohnung).
Für Orte ohne eigenen Eintrag wird der Bundeslandfaktor nach Siedlungsgröße angepasst, weil ein Landesdurchschnitt große Städte und kleine Dörfer mischt: Stadt 1,15, Kleinstadt 1,00, Dorf 0,85.
Einzelne Städte
| Stadt | Faktor | Richtwert Wohnung (€/m²) | Richtwert Haus (€/m²) |
|---|---|---|---|
| Aachen | 1,11 | 3.160 | 3.220 |
| Aalen | 1,19 | 3.390 | 3.450 |
| Abtsgmünd | 0,91 | 2.590 | 2.640 |
| Augsburg | 1,11 | 3.160 | 3.220 |
| Berlin | 1,74 | 4.960 | 5.050 |
| Blaubeuren | 1,10 | 3.140 | 3.190 |
| Blaustein | 1,31 | 3.730 | 3.800 |
| Bonn | 1,36 | 3.880 | 3.940 |
| Bopfingen | 0,91 | 2.590 | 2.640 |
| Braunschweig | 0,83 | 2.370 | 2.410 |
| Bremen | 1,01 | 2.880 | 2.930 |
| Chemnitz | 0,45 | 1.280 | 1.310 |
| Cottbus | 0,49 | 1.400 | 1.420 |
| Darmstadt | 1,25 | 3.560 | 3.630 |
| Dischingen | 0,90 | 2.570 | 2.610 |
| Dortmund | 0,95 | 2.710 | 2.760 |
| Dresden | 1,07 | 3.050 | 3.100 |
| Duisburg | 0,59 | 1.680 | 1.710 |
| Düsseldorf | 1,59 | 4.530 | 4.610 |
| Ehingen | 1,06 | 3.020 | 3.070 |
| Ellwangen | 1,00 | 2.850 | 2.900 |
| Erbach | 1,10 | 3.140 | 3.190 |
| Erfurt | 0,73 | 2.080 | 2.120 |
| Essen | 0,73 | 2.080 | 2.120 |
| Essingen | 1,14 | 3.250 | 3.310 |
| Frankfurt | 1,92 | 5.470 | 5.570 |
| Freiburg | 1,46 | 4.160 | 4.230 |
| Geislingen An Der Steige | 0,94 | 2.680 | 2.730 |
| Gerstetten | 0,89 | 2.540 | 2.580 |
| Giengen | 0,99 | 2.820 | 2.870 |
| Halle | 0,59 | 1.680 | 1.710 |
| Hamburg | 2,06 | 5.870 | 5.970 |
| Hannover | 1,11 | 3.160 | 3.220 |
| Heidenheim | 1,00 | 2.850 | 2.900 |
| Heilbronn | 0,90 | 2.570 | 2.610 |
| Herbrechtingen | 0,97 | 2.760 | 2.810 |
| Hermaringen | 0,90 | 2.570 | 2.610 |
| Heubach | 1,02 | 2.910 | 2.960 |
| Ingolstadt | 1,18 | 3.360 | 3.420 |
| Jena | 0,94 | 2.680 | 2.730 |
| Kaiserslautern | 0,73 | 2.080 | 2.120 |
| Karlsruhe | 1,11 | 3.160 | 3.220 |
| Kassel | 0,70 | 1.990 | 2.030 |
| Kiel | 1,01 | 2.880 | 2.930 |
| Koblenz | 0,94 | 2.680 | 2.730 |
| Köln | 1,70 | 4.850 | 4.930 |
| Königsbronn | 0,91 | 2.590 | 2.640 |
| Laichingen | 1,00 | 2.850 | 2.900 |
| Langenau | 1,24 | 3.530 | 3.600 |
| Lauchheim | 1,00 | 2.850 | 2.900 |
| Leipzig | 0,90 | 2.570 | 2.610 |
| Lorch | 1,00 | 2.850 | 2.900 |
| Lübeck | 1,11 | 3.160 | 3.220 |
| Magdeburg | 0,56 | 1.600 | 1.620 |
| Mainz | 1,32 | 3.760 | 3.830 |
| Mannheim | 0,94 | 2.680 | 2.730 |
| München | 2,85 | 8.120 | 8.270 |
| Münster | 1,32 | 3.760 | 3.830 |
| Mutlangen | 1,06 | 3.020 | 3.070 |
| Nattheim | 0,90 | 2.570 | 2.610 |
| Neresheim | 0,92 | 2.620 | 2.670 |
| Neu-Ulm | 1,46 | 4.160 | 4.230 |
| Niederstotzingen | 0,92 | 2.620 | 2.670 |
| Nürnberg | 1,29 | 3.680 | 3.740 |
| Oberkochen | 0,99 | 2.820 | 2.870 |
| Oldenburg | 0,90 | 2.570 | 2.610 |
| Osnabrück | 0,87 | 2.480 | 2.520 |
| Potsdam | 1,46 | 4.160 | 4.230 |
| Regensburg | 1,50 | 4.280 | 4.350 |
| Rostock | 0,94 | 2.680 | 2.730 |
| Saarbrücken | 0,66 | 1.880 | 1.910 |
| Schwäbisch Gmünd | 1,14 | 3.250 | 3.310 |
| Sontheim | 0,96 | 2.740 | 2.780 |
| Steinheim Am Albuch | 0,93 | 2.650 | 2.700 |
| Stuttgart | 1,54 | 4.390 | 4.470 |
| Trier | 1,01 | 2.880 | 2.930 |
| Tübingen | 1,50 | 4.280 | 4.350 |
| Ulm | 1,54 | 4.390 | 4.470 |
| Waldstetten | 1,05 | 2.990 | 3.050 |
| Westhausen | 1,07 | 3.050 | 3.100 |
| Wiesbaden | 1,32 | 3.760 | 3.830 |
| Würzburg | 1,25 | 3.560 | 3.630 |
„Richtwert“ = Basispreis × Faktor, vor allen Objektanpassungen. Für die Städte der Region Ostwürttemberg finden Sie die zugrunde liegenden Portalwerte samt Quelle auf den Ortsseiten: Heidenheim an der Brenz, Aalen, Ulm, Giengen an der Brenz, Schwäbisch Gmünd, Herbrechtingen, Oberkochen, Ellwangen (Jagst), Königsbronn, Nattheim, Steinheim am Albuch, Gerstetten, Sontheim an der Brenz, Dischingen, Niederstotzingen, Bopfingen, Neresheim, Hermaringen, Lauchheim, Heubach, Essingen, Abtsgmünd, Lorch, Langenau, Blaustein, Neu-Ulm, Ehingen (Donau), Blaubeuren, Laichingen, Erbach (Donau), Geislingen an der Steige, Waldstetten, Mutlangen, Westhausen.Alle Orte im direkten Vergleich, auch als Download: Immobilienpreise in Ostwürttemberg.
Bundesländer (Durchschnitt)
| Bundesland | Faktor |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 1,05 |
| Bayern | 1,30 |
| Berlin | 1,60 |
| Brandenburg | 0,85 |
| Bremen | 0,90 |
| Hamburg | 1,80 |
| Hessen | 1,10 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 0,65 |
| Niedersachsen | 0,75 |
| Nordrhein-Westfalen | 0,85 |
| Rheinland-Pfalz | 0,80 |
| Saarland | 0,60 |
| Sachsen | 0,65 |
| Sachsen-Anhalt | 0,50 |
| Schleswig-Holstein | 0,90 |
| Thüringen | 0,55 |
3. Was Ihre Immobilie individuell verändert
Die folgenden Faktoren wirken multiplikativ auf den Basiswert. Prozentwerte zeigen die Änderung gegenüber dem neutralen Fall.
Baujahr
| Baujahr | Wirkung |
|---|---|
| Vor 1950 | -18 % |
| 1950 bis 1970 | -15 % |
| 1970 bis 1990 | -8 % |
| 1990 bis 2010 | 0 % |
| Nach 2010 | +12 % |
| Unbekannt | -8 % |
Zustand von Heizung, Elektrik und Leitungen
| Zustand | Wirkung |
|---|---|
| Original / lange nicht saniert | -15 % |
| Teilweise modernisiert | -4 % |
| Vollständig saniert | +10 % |
Ausstattung
Jedes Merkmal erhöht den Wert um einen kleinen Anteil; die Effekte werden addiert, nicht multipliziert.
| Merkmal | Zuschlag |
|---|---|
| Mehr als ein Bad | +3,0 % |
| Neuwertige Einbauküche | +2,0 % |
| Balkon oder Terrasse | +2,0 % |
| Keller | +1,5 % |
| Garage oder Stellplatz | +2,0 % |
| Einliegerwohnung | +6,0 % |
Energieeffizienzklasse
Die Staffelung stützt sich auf aktuelle Auswertungen von Immobilienportalen: Nach immowelt kosten Häuser der Klasse A+ rund 16 % mehr als Häuser der Klasse D, Eigentumswohnungen der Klassen A+/A rund 23 % mehr; insgesamt liegen zwischen bester und schlechtester Klasse im Schnitt rund 29 %. Bei Wohnungen fällt die Kurve nach unten deutlich flacher aus als bei Häusern.
| Klasse | Haus | Wohnung |
|---|---|---|
| A+ | +16 % | +23 % |
| A | +13 % | +20 % |
| B | +8 % | +10 % |
| C | +4 % | +4 % |
| D | 0 % | 0 % |
| E | -5 % | -1 % |
| F | -10 % | -2 % |
| G | -15 % | -3 % |
| H | -18 % | -4 % |
Etage und Aufzug (nur Wohnungen)
| Lage im Gebäude | Wirkung |
|---|---|
| Erdgeschoss | -5 % |
| Mittlere Etage | 0 % |
| Oberste Etage ohne Aufzug | 0 % |
| Oberste Etage mit Aufzug | +5 % |
Feuchtigkeits-, Schimmel- oder Geruchsauffälligkeiten
Ein muffiger Geruch ist das typische Alltagszeichen für Feuchteschäden, die Gutachter gezielt prüfen, weil ihre Beseitigung teuer werden kann. Wer Auffälligkeiten angibt, bekommt einen Abschlag von -8 %. Anders als bei den Werten oben gibt es dafür keine veröffentlichte Marktstudie – der Wert ist eine bewusst moderate Schätzung und als solche gekennzeichnet.
4. Spanne und Genauigkeit
Ohne optionale Angaben rechnet der Rechner mit einer Spanne von 88 bis 110 % des Mittelwerts. Jede zusätzliche Angabe (Energieklasse, Feuchtigkeits-Check, Ausstattung, Grundstücksfläche; bei Wohnungen zusätzlich Etage und Aufzug) verengt sie – bei vollständigen Angaben auf 95 bis 103 %. Die angezeigte Kernzahl liegt bewusst im unteren Drittel der Spanne (35 % vom unteren Rand), damit Sie eine realistische Zahl sehen statt einer optimistischen Obergrenze.
| Angaben gemacht | Bezeichnung im Ergebnis |
|---|---|
| Bis ein Drittel der optionalen Felder | Basis-Schätzung |
| Mindestens ein Drittel | Erweiterte Schätzung |
| Mindestens zwei Drittel | Detaillierte Schätzung |
Unbebaute Grundstücke behalten die feste Spanne, weil es dort keine weiteren Angaben gibt, die sie verengen könnten.
5. Was der Rechner nicht kann
- Er sieht Ihre Immobilie nicht: Grundriss, Schnitt, Lage in der Straße, Aussicht, Lärm oder Modernisierungsqualität im Detail fließen nicht ein.
- Er kennt keine Rechte und Lasten (Wohnrecht, Nießbrauch, Erbbaurecht, Denkmalschutz).
- Er rechnet mit Angebotspreisen aus Auswertungen, nicht mit beurkundeten Kaufpreisen der Gutachterausschüsse.
- Er ist kein Gutachten im Sinne von § 194 BauGB und ersetzt kein Verkehrswertgutachten für Bank, Gericht oder Finanzamt.
Wenn Sie eine belastbare Zahl brauchen – etwa für Erbauseinandersetzung, Scheidung oder Finanzierung –, ist die Online-Ersteinschätzung der sinnvolle erste Schritt und ein Sachverständigengutachten der zweite.
6. Quellen
Alle Preisniveaus und Faktoren wurden manuell aus den folgenden veröffentlichten Quellen abgeleitet (zuletzt geprüft: 26. September 2026):
- immowelt – Immobilienpreise Deutschland und Städtevergleich (Sept. 2026)
- immowelt – Preisatlas Heidenheim an der Brenz (Basis-Region)
- ImmoScout24 – Immobilienpreise
- immowelt – Preisfaktor Energieeffizienz: bis zu 23 % Aufschlag (2025)
- OpenStreetMap Nominatim – Geokodierung der eingegebenen Lage
- § 194 BauGB – Verkehrswert (gesetze-im-internet.de)
- u. a. weitere veröffentlichte Marktauswertungen und Immobilienportale
Manuell kalibrierter Richtwert, kein Live-Scan. Auf Zuruf aktualisierbar.
Häufige Fragen zur Methode
Woher stammen die Preise, mit denen der Rechner arbeitet?
Aus veröffentlichten Marktauswertungen (u. a. immowelt und ImmoScout24, ergänzt um weitere Immobilienportale und Marktberichte), die manuell recherchiert und in den Rechner eingepflegt werden – nicht aus einem automatischen Abruf von Inseraten. Den jeweiligen Datenstand nennen wir auf dieser Seite und unter jeder Ortsseite.
Wie genau ist die Bewertung?
Es ist eine Ersteinschätzung in Form einer Spanne, keine Punktlandung. Je mehr optionale Angaben Sie machen (Energieklasse, Etage, Zustand …), desto enger wird die Spanne – von rund 88–110 % des Mittelwerts auf bis zu 95–103 %. Für Bank, Gericht oder Finanzamt ersetzt sie kein Verkehrswertgutachten.
Was ist der Unterschied zwischen Angebotspreis und Kaufpreis?
Angebotspreise sind das, was Verkäufer in Portalen verlangen. Beurkundete Kaufpreise liegen häufig etwas darunter. Die amtlichen Bodenrichtwerte und Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse sind die verlässlichere Quelle für tatsächlich gezahlte Preise – sie sind aber nicht für jede Lage öffentlich einsehbar.
Warum werden Stadt-Durchschnitte angepasst?
Weil ein Durchschnittspreis für eine ganze Stadt wenig über Ihr Haus oder Ihre Wohnung sagt. Der Rechner startet deshalb mit dem regionalen Preisniveau und passt es an Baujahr, Zustand, Ausstattung, Energieeffizienz und – bei Wohnungen – Etage und Aufzug an.
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Sie dürfen die Methodik und die genannten Kennzahlen gern mit Quellenangabe verwenden – für Ratgeber, Presse, Studienarbeiten oder Verzeichnisse. Vorschlag für die Quellenangabe:
Deininger Objektwert: „So rechnet unser Immobilienwert-Rechner“, Datenstand 26. September 2026, https://www.deininger-objektwert.de/wie-wir-rechnen
Zur Prüfung Ihres eigenen Objekts nutzen Sie den kostenlosen Rechner; für die Region Ostwürttemberg gibt es eigene Ortsseiten. Fehler entdeckt? Schreiben Sie an kontakt@deininger-objektwert.de.