Vermietete Immobilie verkaufen: Was Eigentümer über Mieterrechte, Preis und Ablauf wissen müssen

Viele Immobilien wechseln nicht leer stehend, sondern mit bestehendem Mietverhältnis den Eigentümer – sei es, weil eine geerbte Wohnung schon vermietet war, weil sich ein Kapitalanlage-Objekt nicht mehr rechnet, oder weil sich die eigenen Pläne geändert haben. Der Verkauf einer vermieteten Immobilie unterscheidet sich in wichtigen Punkten vom Verkauf an einen Selbstnutzer: Der Mieter hat eigene Rechte, die auch nach dem Eigentümerwechsel bestehen bleiben, der Käuferkreis verändert sich, und auch der erzielbare Preis kann anders ausfallen. Wer diese Zusammenhänge kennt, kann den Verkauf realistisch planen – und vermeidet böse Überraschungen bei Preis, Zeitplan oder gegenüber dem Mieter.

Der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" – was der Käufer übernimmt

Der zentrale Rechtsgrundsatz beim Verkauf einer vermieteten Immobilie steht in § 566 BGB: "Kauf bricht nicht Miete". Das bedeutet, dass der Käufer automatisch in den bestehenden Mietvertrag eintritt, sobald er als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis – Mietpreis, Kündigungsfristen, vereinbarte Nebenkostenregelungen, auch mündliche Absprachen – bleiben unverändert bestehen. Der Verkauf selbst ist für den Mieter also kein Kündigungsgrund, und Sie können als Verkäufer den Mietvertrag nicht einfach durch den Verkauf "loswerden". Wichtig zu wissen: Auch die vom Mieter geleistete Kaution geht auf den Käufer über, weshalb sie im Kaufvertrag korrekt ausgewiesen werden sollte, damit es später keinen Streit darüber gibt, wer sie bei Auszug des Mieters zurückzahlen muss.

Vermietet verkaufen oder erst leer werden lassen? Die Preisfrage

Eine vermietete Immobilie spricht eine andere Käufergruppe an als eine unvermietete: Statt Familien oder Paaren, die selbst einziehen wollen, kommen vor allem Kapitalanleger infrage, die auf Mietrendite und nicht auf den eigenen Wohntraum schauen. Das hat Folgen für den Preis. In der Praxis zeigen sich bei vermieteten Objekten häufig Abschläge von rund 10 bis 30 Prozent gegenüber einer vergleichbaren, leerstehenden Immobilie – vor allem, weil ein Käufer, der später selbst einziehen möchte, den Aufwand und das Risiko einer Eigenbedarfskündigung mit einpreist. Je niedriger die vereinbarte Miete im Vergleich zur ortsüblichen Miete und je länger der Kündigungsschutz des Mieters de facto wirkt, desto größer fällt dieser Abschlag meist aus. Ob sich ein Verkauf mit oder ohne Mieter mehr lohnt, hängt deshalb auch davon ab, wie realistisch eine Kündigung durch Eigenbedarf überhaupt wäre und wie stark der lokale Markt – etwa in Heidenheim und im Ostalbkreis – von Kapitalanlegern oder von Selbstnutzern geprägt ist. Eine unabhängige Ersteinschätzung des Werts hilft, beide Szenarien realistisch gegenüberzustellen, bevor Sie sich festlegen.

Eigenbedarfskündigung durch den Käufer – Fristen und Sperrfristen

Möchte der Käufer nach dem Erwerb selbst einziehen, kann er dem Mieter grundsätzlich wegen Eigenbedarfs kündigen – allerdings nicht sofort und nicht ohne Fristen. Zum einen gelten die gestaffelten gesetzlichen Kündigungsfristen nach § 573c BGB: Sie betragen für den Vermieter drei Monate, verlängern sich nach fünf Jahren Mietdauer auf sechs Monate und nach acht Jahren Mietdauer auf neun Monate. Zum anderen greift bei Eigentumswohnungen, die erst nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt wurden, zusätzlich die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB: Der neue Eigentümer darf frühestens drei Jahre nach seiner Eintragung im Grundbuch wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung kündigen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Bundesländer diese Frist per Verordnung verlängern – in Baden-Württemberg gilt in den durch die Kündigungssperrfristverordnung (KSpVO BW) bestimmten Städten und Gemeinden eine verlängerte Sperrfrist von fünf statt drei Jahren. Ob eine konkrete Gemeinde in Ihrer Region davon erfasst ist, lässt sich beim Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen Baden-Württemberg beziehungsweise in der aktuellen Gemeindeliste der Verordnung nachschlagen. Für Käufer, die selbst einziehen wollen, ist das ein relevanter Zeitfaktor – und für Sie als Verkäufer ein wichtiges Argument, das den erzielbaren Preis beeinflusst.

Das Vorkaufsrecht des Mieters bei Umwandlung in Eigentumswohnungen

Ein Sonderfall, der beim Verkauf vermieteter Wohnungen häufig übersehen wird: das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB. Es greift, wenn eine vermietete Wohnung erst nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und der Eigentümer sie anschließend an einen Dritten verkauft – der Mieter darf dann vor dem eigentlichen Käufer in den Kaufvertrag eintreten. Der Verkäufer ist verpflichtet, den Mieter über den vollständigen Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Kaufvertrags zu informieren und ihn ausdrücklich auf sein Vorkaufsrecht sowie die Ausübungsfrist hinzuweisen; der Mieter kann dieses Recht innerhalb von zwei Monaten durch schriftliche Erklärung ausüben. Wichtig: Das Vorkaufsrecht gilt nur für Wohnungen, die nach Vermietung in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden – nicht für den Verkauf eines vermieteten Einfamilienhauses oder einer schon vor Vermietungsbeginn bestehenden Eigentumswohnung. Wer eine solche Umwandlungswohnung verkaufen möchte, sollte diesen Schritt frühzeitig einplanen, da er den Zeitplan des Verkaufs verzögern kann.

Steuern: Was sich bei vermieteten Immobilien vom Selbstnutzer-Fall unterscheidet

Bei der Spekulationssteuer nach § 23 EStG gilt für private Veräußerungsgeschäfte grundsätzlich eine Zehn-Jahres-Frist zwischen Kauf und Verkauf, innerhalb derer ein Gewinn steuerpflichtig sein kann. Für selbstgenutzte Immobilien gibt es eine wichtige Ausnahme: Wer im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren selbst in der Immobilie gewohnt hat, muss auch bei einem Verkauf innerhalb der Zehn-Jahres-Frist keine Spekulationssteuer zahlen. Diese Ausnahme greift bei einer durchgehend vermieteten Immobilie naturgemäß nicht, da keine Selbstnutzung vorliegt – hier bleibt es bei der vollen Zehn-Jahres-Frist. Wurde die Immobilie zwischenzeitlich selbst bewohnt und erst danach vermietet oder umgekehrt, kommt es auf die genaue zeitliche Abfolge an. Da hier schnell größere Summen im Raum stehen, lohnt sich vor dem Verkauf ein Blick auf das genaue Kauf- und Nutzungsdatum sowie gegebenenfalls eine Abstimmung mit einem Steuerberater.

Der sinnvolle erste Schritt, bevor Sie sich zwischen einem Verkauf mit oder ohne Mieter entscheiden oder mit einem Kaufinteressenten in Preisverhandlungen gehen, ist eine realistische Einschätzung des aktuellen Werts Ihrer Immobilie. Die kostenlose Online-Ersteinschätzung von Deininger Objektwert gibt Ihnen in wenigen Minuten eine erste, unverbindliche Orientierung – als Grundlage für alle weiteren Entscheidungen rund um Mieterrechte, Zeitplan und Preisverhandlung.

Quellen

• § 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete (gesetze-im-internet.de)
• § 573c BGB – Fristen der ordentlichen Kündigung (gesetze-im-internet.de)
• § 577 BGB – Vorkaufsrecht des Mieters (gesetze-im-internet.de)
• § 577a BGB – Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung (gesetze-im-internet.de)
• § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte (gesetze-im-internet.de)
• Kündigungssperrfrist – Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen Baden-Württemberg