Vergleichswert, Sachwert oder Ertragswert: Wie der Wert Ihrer Immobilie tatsächlich berechnet wird

Wenn zwei Gutachter dieselbe Immobilie bewerten und dabei zu spürbar unterschiedlichen Werten kommen, liegt das selten an Willkür – meist steckt dahinter schlicht ein anderes Verfahren. In Deutschland gibt es nicht die eine Formel für den Immobilienwert, sondern drei gesetzlich anerkannte Wertermittlungsverfahren, die je nach Immobilientyp ganz unterschiedlich rechnen. Wer verstehen will, wie der Wert seines Hauses oder seiner Wohnung zustande kommt, sollte wissen, welches dieser Verfahren für die eigene Immobilie überhaupt maßgeblich ist – und warum.

Drei Verfahren, eine gemeinsame Rechtsgrundlage

Grundlage für alle drei Verfahren ist die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die seit dem 1. Januar 2022 bundeseinheitlich regelt, wie Verkehrswerte von Immobilien in Deutschland zu ermitteln sind. Sie fasst zusammen, was zuvor auf mehrere Verordnungen und Richtlinien verteilt war, und ist die verbindliche Arbeitsgrundlage für öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, für Gutachterausschüsse und letztlich auch für Gerichte und Finanzämter. Die Verordnung sieht ausdrücklich vor, dass zur Wertermittlung das Vergleichswert-, das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren – oder auch mehrere dieser Verfahren kombiniert – herangezogen werden. Welches Verfahren im Einzelfall das passende ist, richtet sich vor allem danach, um welche Art von Immobilie es sich handelt und welche Datenlage vorliegt.

Das Vergleichswertverfahren: der Markt als Maßstab

Das Vergleichswertverfahren ist in den §§ 24 bis 26 ImmoWertV geregelt und gilt unter Sachverständigen als das marktnächste Verfahren, weil es unmittelbar auf tatsächlich erzielten Kaufpreisen beruht. Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte führen dazu eine Kaufpreissammlung, in der sämtliche notariell beurkundeten Immobilienverkäufe einer Region erfasst werden. Aus den Preisen vergleichbarer Objekte – ähnliche Lage, Größe, Baujahr, Ausstattung – wird dann der Wert der zu bewertenden Immobilie abgeleitet. Besonders zuverlässig funktioniert das Verfahren bei Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücken, da hier meist eine ausreichende Zahl vergleichbarer Verkäufe vorliegt. Bei sehr individuellen Häusern oder in ländlichen Lagen mit wenigen Transaktionen wird die Vergleichsbasis dagegen schnell dünn, sodass das Verfahren an Aussagekraft verliert oder mit einem anderen Verfahren kombiniert wird.

Das Ertragswertverfahren: Wert aus dem, was die Immobilie einbringt

Für vermietete Mehrfamilienhäuser, Renditeobjekte oder gewerblich genutzte Immobilien ist meist das Ertragswertverfahren nach den §§ 27 bis 34 ImmoWertV maßgeblich. Hier steht nicht die Bausubstanz im Vordergrund, sondern die nachhaltig erzielbare Miete: Aus dem Bodenwert und dem kapitalisierten Reinertrag – also den Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten wie Instandhaltung, Verwaltung und Mietausfallwagnis – wird der Ertragswert der Immobilie ermittelt. Dabei fließt auch der sogenannte Liegenschaftszinssatz ein, der ausdrückt, wie eine bestimmte Immobilienart am Markt typischerweise verzinst wird. Das Verfahren macht deutlich, warum zwei baugleiche Häuser unterschiedlich viel wert sein können, wenn das eine zu marktüblichen und das andere zu deutlich niedrigeren Mieten vermietet ist – ein Punkt, der bei vermieteten Immobilien häufig unterschätzt wird.

Das Sachwertverfahren: Wert aus der Substanz

Wird eine Immobilie selbst genutzt und lässt sich mangels vergleichbarer Verkäufe kein belastbarer Vergleichswert bilden – typischerweise bei individuell geschnittenen Ein- und Zweifamilienhäusern –, kommt meist das Sachwertverfahren nach den §§ 35 bis 39 ImmoWertV zur Anwendung. Es orientiert sich an dem, was der Bau der Immobilie heute kosten würde: Ausgehend von den Regelherstellungskosten für Gebäude vergleichbarer Art und Ausstattung wird ein vorläufiger Sachwert für das Bauwerk ermittelt, um Alterswertminderung bereinigt und um den Bodenwert des Grundstücks ergänzt. Anschließend wird dieser vorläufige Wert über einen sogenannten Sachwertfaktor an das tatsächliche lokale Marktniveau angepasst – ohne diesen Schritt würde das Verfahren sonst leicht am tatsächlichen Marktgeschehen vorbeirechnen, gerade in Regionen mit sehr angespanntem oder sehr entspanntem Markt.

Warum eine seriöse Bewertung selten nur ein Verfahren nutzt

In der Praxis schließen sich die drei Verfahren nicht gegenseitig aus. Ein Sachverständiger kann für ein selbst genutztes Einfamilienhaus den Sachwert ermitteln und ihn zusätzlich mit vorhandenen, wenn auch wenigen Vergleichsdaten plausibilisieren. Der Bodenwert wiederum – auf Basis des örtlichen Bodenrichtwerts ermittelt – ist Bestandteil sowohl des Sachwert- als auch des Ertragswertverfahrens und damit eine Art gemeinsamer Nenner aller drei Ansätze. Für Sie als Eigentümer ist vor allem wichtig zu wissen: Der Wert Ihrer Immobilie hängt nicht nur von Lage, Größe und Zustand ab, sondern auch davon, welches Verfahren – oder welche Kombination – für Ihren konkreten Immobilientyp überhaupt sachgerecht ist. Ein Online-Check, der ausschließlich mit Vergleichspreisen arbeitet, kann bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus daher zu einem ganz anderen Ergebnis kommen als eine Bewertung, die auch die erzielbare Miete berücksichtigt.

Der sinnvolle erste Schritt

Sie müssen diese Verfahren nicht selbst durchrechnen, um eine erste realistische Orientierung zu bekommen. Die kostenlose Online-Ersteinschätzung berücksichtigt automatisch, welche Faktoren für Ihren Immobilientyp relevant sind, und liefert Ihnen eine erste, fundierte Werteinschätzung als Ausgangspunkt – bevor Sie gegebenenfalls ein vollständiges Gutachten in Auftrag geben.

Quellen

• ImmoWertV – Immobilienwertermittlungsverordnung (Gesamttext, gesetze-im-internet.de)
• §§ 24 ff. ImmoWertV – Vergleichswertverfahren
• § 27 ImmoWertV – Grundlagen des Ertragswertverfahrens
• § 35 ImmoWertV – Grundlagen des Sachwertverfahrens