Maklerprovision beim Hausverkauf: Wer zahlt was – und wie hoch darf sie sein?

Wenn Sie über den Verkauf Ihrer Immobilie nachdenken, taucht früher oder später die Frage auf, ob Sie einen Makler einschalten – und wenn ja, was das kostet. Viele Eigentümer sind überrascht, wenn sie hören, dass seit einigen Jahren gesetzlich vorgeschrieben ist, wie die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird. Wer das nicht kennt, unterschreibt schnell einen Maklervertrag, der ihn teurer zu stehen kommt als nötig – oder verschenkt Verhandlungsspielraum. Wir zeigen Ihnen, wie hoch die Provision üblicherweise ausfällt, was das Gesetz seit Dezember 2020 vorschreibt, wann die Zahlung fällig wird und worauf Sie beim Maklervertrag achten sollten.

Wie hoch ist die Maklerprovision üblicherweise?

Die Höhe der Maklerprovision ist in Deutschland nicht gesetzlich festgelegt, sondern wird frei zwischen Auftraggeber und Makler vereinbart. In der Praxis hat sich jedoch je Bundesland eine ortsübliche Spanne etabliert. In Baden-Württemberg liegt die Gesamtprovision meist bei rund 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, aufgeteilt in 3,57 Prozent für die Verkäufer- und 3,57 Prozent für die Käuferseite. Bei einem Verkaufspreis von 400.000 Euro sind das rund 28.560 Euro Gesamtprovision – 14.280 Euro pro Seite. Da die Provision frei verhandelbar ist, lohnt es sich, mit dem Makler über die Höhe zu sprechen, insbesondere bei hochpreisigen Objekten oder wenn Sie mehrere Makler vergleichen.

Die Provisionsteilung seit 2020: Was das Gesetz vorschreibt

Bis Ende 2020 war es in vielen Regionen üblich, dass Verkäufer die gesamte Maklerprovision auf den Käufer abwälzten. Das änderte der Gesetzgeber mit dem "Gesetz zur Teilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser", das am 23. Dezember 2020 in Kraft trat und die §§ 656a bis 656d in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) einfügte. Kernpunkt ist der Halbteilungsgrundsatz in § 656c BGB: Lässt sich ein Makler von beiden Vertragsparteien eine Provision versprechen, dürfen Käufer und Verkäufer nur zu gleichen Teilen verpflichtet werden. Beauftragt nur eine Seite den Makler, regelt § 656d BGB, dass die andere Seite höchstens die Hälfte der Provision übernehmen darf – und diese Zahlungspflicht erst fällig wird, wenn die beauftragende Partei ihren Anteil nachweislich bezahlt hat. Zusätzlich schreibt § 656a BGB vor, dass der Maklervertrag für den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses mindestens in Textform geschlossen werden muss – eine mündliche Zusage reicht nicht aus.

Wann wird die Provision fällig – und was passiert, wenn der Kauf platzt?

Der Anspruch des Maklers auf seine Provision entsteht erst, wenn durch seine Vermittlung oder seinen Nachweis tatsächlich ein wirksamer Kaufvertrag zustande kommt – also mit der notariellen Beurkundung. Vorher darf der Makler keine Zahlung verlangen, selbst wenn er bereits viele Besichtigungen organisiert hat. Üblich ist eine Zahlungsfrist von etwa 7 bis 14 Tagen nach Beurkundung, die im Maklervertrag festgelegt wird. Kommt der Kaufvertrag nicht zustande – etwa weil sich Käufer und Verkäufer nicht einigen oder die Finanzierung scheitert –, entsteht grundsätzlich kein Provisionsanspruch. Anders sieht es aus, wenn Sie als Verkäufer den Abschluss treuwidrig vereiteln, obwohl der Makler seine Leistung bereits erbracht hat; dann kann ausnahmsweise ein Schadensersatzanspruch entstehen.

Maklervertrag: Worauf Sie als Verkäufer achten sollten

Bevor Sie unterschreiben, lohnt sich ein genauer Blick auf die Vertragsart. Beim einfachen Maklerauftrag können Sie parallel weitere Makler beauftragen oder selbst einen Käufer finden, ohne Provision zu schulden. Beim Alleinauftrag darf nur dieser eine Makler tätig werden, Sie dürfen aber meist noch selbst verkaufen. Beim qualifizierten Alleinauftrag müssen Sie sogar potenzielle Käufer, die Sie selbst finden, an den Makler verweisen. Achten Sie zudem auf Laufzeit und Kündigungsfristen – üblich sind sechs bis zwölf Monate mit automatischer Verlängerung, wenn nicht rechtzeitig gekündigt wird. Prüfen Sie außerdem, ob im Vertrag klar geregelt ist, wie die Provision zwischen Ihnen und der Käuferseite aufgeteilt wird, und lassen Sie sich die Zahlungspflicht der Käuferseite gemäß § 656d BGB schriftlich bestätigen.

Lohnt sich der Makler – oder sollten Sie selbst verkaufen?

Ob sich die Provision lohnt, hängt stark von Ihrer Situation ab. Ein erfahrener Makler übernimmt Wertermittlung, Erstellung des Energieausweises, Exposé, Besichtigungen, Bonitätsprüfung der Interessenten und die Kommunikation mit dem Notar – Aufgaben, die gerade bei Erbschaften, Scheidungen oder wenn Sie selbst nicht vor Ort wohnen, viel Zeit und Nerven sparen können. Wenn Sie hingegen Zeit, Marktkenntnis und Verhandlungsgeschick mitbringen, können Sie durch einen Privatverkauf zwar nicht automatisch die Käuferprovision einsparen, wohl aber Ihre eigene Seite der Provision. In jedem Fall gilt: Ein realistischer Marktwert ist die Basis jeder Preisverhandlung – egal ob mit oder ohne Makler.

Der sinnvolle erste Schritt, bevor Sie sich für oder gegen einen Makler entscheiden, ist eine realistische Einschätzung des aktuellen Marktwerts Ihrer Immobilie. Nur wer den tatsächlichen Wert kennt, kann beurteilen, ob ein Angebot fair ist und wie viel Verhandlungsspielraum bei der Provision tatsächlich besteht. Mit der kostenlosen Online-Ersteinschätzung erhalten Sie in wenigen Minuten eine fundierte Grundlage, auf der Sie – mit oder ohne Makler – die nächsten Schritte in Ruhe planen können.

Quellen

• § 656a BGB – Textform (gesetze-im-internet.de)
• § 656c BGB – Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien (gesetze-im-internet.de)
• § 656d BGB – Vereinbarungen über die Maklerkosten (gesetze-im-internet.de)
• Deutscher Bundestag: Maklerkosten-Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer neu geregelt