Immobilie geerbt: Wie das Finanzamt den Wert ermittelt – und was Sie tun können

Wenn ein Erbfall eintritt, meldet sich meist zuerst das Finanzamt – mit der Aufforderung, eine Erbschaftsteuererklärung abzugeben. Für die dazugehörige Immobilie setzt die Behörde dabei einen eigenen Wert an, den sogenannten gemeinen Wert zum Todestag. Wie dieser Wert zustande kommt, ist vielen Erben nicht klar, und genau da entstehen oft unnötige Sorgen oder – umgekehrt – eine zu hohe Steuerlast, die man gar nicht hinnehmen müsste.

Wie das Finanzamt den Wert berechnet

Grundlage ist das Bewertungsgesetz, konkret die §§ 157 ff. BewG. Für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser wendet das Finanzamt in der Regel das Vergleichswertverfahren an: Es greift auf die Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses zurück und leitet daraus einen Wert für Ihre Immobilie ab, orientiert an tatsächlich gezahlten Preisen vergleichbarer Objekte in der Umgebung. Bei vermieteten oder gewerblich genutzten Objekten kommt stattdessen häufiger das Ertragswertverfahren zum Einsatz, bei besonderen Objekten das Sachwertverfahren.

Wichtig zu verstehen: Das ist ein typisiertes, standardisiertes Verfahren. Es arbeitet mit Durchschnittswerten und groben Vergleichsdaten – nicht mit einer Begehung Ihrer konkreten Immobilie.

Warum der Finanzamtswert oft nicht zur Realität passt

Genau das ist der Kern des Problems. Ein Sanierungsstau, eine ungünstige Grundstückszuschnitt, Lärmbelastung oder ein schlechter baulicher Zustand fließen in das pauschale Verfahren kaum ein. Das Finanzamt kennt Ihr Haus nicht von innen. Die Folge: Der angesetzte Wert kann spürbar über dem liegen, was die Immobilie am Markt tatsächlich erzielen würde – und damit auch die Erbschaftsteuer unnötig in die Höhe treiben.

Was Sie tun können, wenn der Wert zu hoch wirkt

Das Bewertungsgesetz sieht genau für diesen Fall eine Öffnungsklausel vor: Nach § 198 BewG dürfen Sie einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen, wenn Sie belegen können, dass der tatsächliche Wert unter dem vom Finanzamt typisiert ermittelten liegt. In der Praxis geschieht das über ein Wertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Aus der steuerlichen Beratungspraxis wird berichtet, dass solche anerkannten Gutachten nicht selten 20 bis 50 Prozent unter dem vom Finanzamt angesetzten Wert liegen – wobei das naturgemäß stark vom Einzelfall abhängt.

Ein solches Gutachten ist mit Kosten verbunden, deshalb lohnt sich vorab eine ehrliche Einschätzung: Liegt der Finanzamtswert wirklich erkennbar über dem realistischen Marktwert, oder bewegt er sich im plausiblen Rahmen? Nur im ersten Fall rechnet sich der Aufwand.

Der sinnvolle erste Schritt

Bevor Sie ein kostenpflichtiges Gutachten in Auftrag geben, würde ich Ihnen immer zu einer unverbindlichen ersten Einschätzung raten. Sie ersetzt kein förmliches Gutachten nach § 198 BewG – dafür braucht es einen öffentlich bestellten Sachverständigen –, gibt Ihnen aber innerhalb weniger Minuten eine realistische Wertspanne, mit der Sie einordnen können, ob sich der nächste Schritt überhaupt lohnt. Gerade bei einer geerbten Immobilie, deren Zustand man oft selbst nicht genau kennt, ist das ein guter Ausgangspunkt.

Wenn Sie anschließend eine fundiertere, auf Ihre konkrete Immobilie zugeschnittene Einschätzung möchten, spreche ich mit Ihnen gerne persönlich über die Details – ganz ohne Verpflichtung.

Quellen

• § 198 BewG – Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts (gesetze-im-internet.de)
• § 157 BewG – Feststellung von Grundbesitzwerten (gesetze-im-internet.de)