Haus mit Nießbrauch oder Wohnrecht verkaufen: Was jetzt noch möglich ist

Ob nach einer vorweggenommenen Erbfolge, bei der sich die Eltern beim Übertragen des Hauses ein lebenslanges Wohnrecht gesichert haben, oder weil im Testament der überlebende Ehepartner mit einem Nießbrauch bedacht wurde: In sehr vielen deutschen Grundbüchern steht neben dem Eigentümer noch ein zweiter Name mit einem eingetragenen Recht. Für Eigentümer, die genau jetzt verkaufen möchten oder müssen, wirkt das oft wie eine Sackgasse. Die gute Nachricht vorweg: Ein Verkauf ist in aller Regel möglich – nur eben nicht zu den Konditionen, die Sie ohne diese Belastung erzielen würden. Wie stark sich Nießbrauch oder Wohnrecht auf Preis und Käuferkreis auswirken und welche Wege es gibt, damit umzugehen, erklären wir hier.

Nießbrauch und Wohnrecht – der Unterschied, der über den Wert entscheidet

Beide Rechte werden als sogenannte beschränkte persönliche Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen, unterscheiden sich aber in ihrer Reichweite erheblich. Der Nießbrauch ist nach § 1030 BGB das Recht, sämtliche Nutzungen einer Sache zu ziehen – der Nießbraucher darf die Immobilie also nicht nur selbst bewohnen, sondern auch vermieten und die Mieteinnahmen vollständig behalten, ohne dass der Eigentümer darauf Zugriff hat. Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ist enger gefasst: Es erlaubt lediglich, das Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers selbst als Wohnung zu nutzen. Eine Vermietung durch den Wohnrechtsinhaber ist damit grundsätzlich nicht gedeckt, wenn nichts anderes vereinbart wurde. Für den Verkaufswert macht dieser Unterschied viel aus: Ein Nießbrauch entzieht dem künftigen Eigentümer potenziell jede wirtschaftliche Nutzung der Immobilie, ein Wohnrecht lässt zumindest theoretisch eine Teilvermietung oder spätere Eigennutzung nach Wegfall des Rechts näher rücken.

Kann ich überhaupt verkaufen, wenn ein Recht eingetragen ist?

Ja. Das Eigentum und das eingetragene Nutzungsrecht sind rechtlich zwei getrennte Dinge. Solange Sie als eingetragener Eigentümer im Grundbuch stehen, sind Sie verfügungsberechtigt und können die Immobilie verkaufen, ohne dass der Nießbraucher oder Wohnrechtsinhaber dem Verkauf selbst zustimmen müsste. Was Sie allerdings nicht können, ist das Recht durch den Verkauf verschwinden zu lassen: Ein Nießbrauch oder Wohnrecht bleibt als dingliche Belastung im Grundbuch bestehen und geht automatisch auf den neuen Eigentümer über. Der Käufer erwirbt die Immobilie also mit exakt derselben Einschränkung, die Sie als Verkäufer hatten – er kann weder selbst einziehen noch, im Fall des Nießbrauchs, die Mieteinnahmen vereinnahmen, solange das Recht besteht. Das ist der entscheidende Punkt, den jeder Verkäufer verstehen muss, bevor er den Markt betritt.

Was das für den Verkaufspreis bedeutet

Da der Käufer die Immobilie faktisch erst nach Wegfall des Rechts – meist mit dem Tod des Berechtigten oder durch vorherige Aufgabe – wirtschaftlich nutzen kann, wird der Verkehrswert um den Wert des Nießbrauchs oder Wohnrechts gemindert. Dieser Wertabschlag entspricht wirtschaftlich in etwa dem, was der Käufer an Mieteinnahmen oder Eigennutzung entgehen lässt, kapitalisiert über die voraussichtliche Dauer des Rechts. Für die steuerliche Bewertung – etwa bei Schenkung oder Erbschaft – gibt § 14 Bewertungsgesetz (BewG) vor, dass der Kapitalwert einer lebenslänglichen Nutzung als Vielfaches des Jahreswerts anzusetzen ist. Der passende Vervielfältiger ergibt sich aus Alter und Geschlecht des Berechtigten anhand einer vom Bundesfinanzministerium veröffentlichten Tabelle, die auf der aktuellen Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes basiert und einen Rechnungszins von 5,5 Prozent zugrunde legt. Nach § 16 BewG darf der angesetzte Jahreswert dabei höchstens ein Achtzehntel Komma sechs (1/18,6) des Immobilienwerts betragen – eine Kappungsgrenze, die verhindert, dass der Kapitalwert des Rechts rechnerisch den Wert der Immobilie selbst übersteigt. Für die freie Preisverhandlung am Markt ist diese steuerliche Formel zwar nicht bindend, sie liefert aber eine nachvollziehbare Orientierung, mit der sich auch gegenüber Kaufinteressenten argumentieren lässt: je jünger und je gesünder der Berechtigte, desto länger die erwartete Belastungsdauer und desto höher der Abschlag vom Verkehrswert.

Löschung statt Verkauf mit Belastung: wann sich das lohnt

Eine Alternative zum Verkauf mit fortbestehendem Recht ist die vorherige Löschung im Grundbuch. Das setzt allerdings voraus, dass der Nießbraucher oder Wohnrechtsinhaber freiwillig zustimmt – ohne diese Zustimmung ist eine Löschung nach § 875 BGB nicht möglich, da es sich um ein höchstpersönliches Recht handelt, über das nur der Berechtigte selbst verfügen kann. In der Praxis lässt sich eine solche Einigung häufig erzielen, wenn zum Beispiel die Eltern ohnehin in eine altersgerechte Wohnung oder ein Pflegeheim ziehen und das Wohnrecht am bisherigen Haus für sie keinen praktischen Wert mehr hat. Üblich ist dann eine Ablösesumme, deren Höhe sich wiederum am kapitalisierten Wert des Rechts orientiert – oft angelehnt an die Berechnungslogik nach § 14 BewG. Die Löschungsbewilligung muss notariell beurkundet und beim Grundbuchamt eingereicht werden. Ist das Recht erst einmal gelöscht, lässt sich die Immobilie wie eine unbelastete Immobilie zum vollen Verkehrswert verkaufen – für viele Verkäufer rechnet sich die Ablöse daher trotz der Einmalzahlung, weil sie am Ende einen deutlich größeren und liquideren Käuferkreis erreichen.

Wer eine Immobilie mit Nießbrauch oder Wohnrecht überhaupt kauft

Bleibt das Recht bestehen, verengt sich der Kreis realistischer Käufer spürbar. Normale Eigennutzer scheiden praktisch aus, da sie nicht selbst einziehen könnten. Gefragt sind vor allem Kapitalanleger, die eine Immobilie bewusst unter Wert erwerben, den Wertabschlag einkalkulieren und langfristig auf den Wegfall des Rechts spekulieren – etwa um die Immobilie danach zu vermieten oder weiterzuverkaufen. Solche Käufer verlangen entsprechend belastbare Informationen: das Alter des Berechtigten, den genauen Umfang des Rechts laut Grundbuch und eine realistische Einschätzung der voraussichtlichen Dauer der Belastung. Je präziser Sie diese Punkte bei der Vermarktung aufbereiten, desto eher finden Sie einen Käufer, der den Abschlag akzeptiert, statt das Objekt als unkalkulierbares Risiko abzulehnen. In sehr guten Lagen kann sich sogar trotz Belastung ein spürbar aktiverer Markt zeigen, weil die langfristige Wertsteigerung des Grundstücks den Abschlag für Anleger attraktiv macht.

Der sinnvolle erste Schritt ist in jedem Fall, den unbelasteten Verkehrswert Ihrer Immobilie zu kennen – denn nur auf dieser Basis lässt sich der Wertabschlag durch Nießbrauch oder Wohnrecht seriös berechnen, egal ob Sie verkaufen, ablösen oder zunächst nur eine realistische Einschätzung für ein Gespräch mit der berechtigten Person brauchen. Mit unserer kostenlosen Online-Ersteinschätzung erhalten Sie diesen Ausgangswert in wenigen Minuten und können darauf aufbauend entscheiden, welcher Weg für Ihre Situation der richtige ist.

Quellen

• § 1030 BGB – Gesetzlicher Inhalt des Nießbrauchs an Sachen (gesetze-im-internet.de)
• § 1093 BGB – Wohnungsrecht (gesetze-im-internet.de)
• § 875 BGB – Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück (gesetze-im-internet.de)
• § 14 BewG – Lebenslängliche Nutzungen und Leistungen (gesetze-im-internet.de)
• § 16 BewG – Begrenzung des Jahreswerts von Nutzungen (gesetze-im-internet.de)
• BMF-Schreiben: Vervielfältiger für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2026 (bundesfinanzministerium.de)