Grundsteuerreform in Baden-Württemberg: Was die neue Bodenwertsteuer für Eigentümer bedeutet

Wenn im Laufe des Jahres 2025 ein neuer Grundsteuerbescheid im Briefkasten lag, war die Verwunderung bei vielen Eigentümerinnen und Eigentümern in Heidenheim und im Ostalbkreis groß: Die Berechnung sah plötzlich ganz anders aus als früher. Der Grund ist die bundesweite Grundsteuerreform – und Baden-Württemberg ist dabei einen eigenen Weg gegangen, den kein anderes Bundesland gewählt hat. Wer eine Immobilie besitzt, verkaufen möchte oder geerbt hat, sollte verstehen, wie diese neue Steuer funktioniert, denn sie hat direkt mit dem Bodenrichtwert zu tun – einer Größe, die auch bei der Wertermittlung Ihrer Immobilie eine Rolle spielt, aber eben nicht mit dem tatsächlichen Marktwert verwechselt werden darf.

Baden-Württembergs Sonderweg: die reine Bodenwertsteuer

Während die meisten Bundesländer das sogenannte Bundesmodell übernommen haben, bei dem sowohl der Bodenwert als auch der Wert des Gebäudes in die Grundsteuer einfließen, hat sich Baden-Württemberg für ein modifiziertes Bodenwertmodell entschieden. Bei der Grundsteuer B – also der Grundsteuer für bebaute und unbebaute Grundstücke außerhalb der Land- und Forstwirtschaft – zählt in Baden-Württemberg ausschließlich der Wert des Grund und Bodens. Ob auf dem Grundstück ein einfaches Einfamilienhaus, eine aufwendig sanierte Villa oder ein Mehrfamilienhaus steht, spielt für die Höhe der Grundsteuer keine Rolle mehr. Maßgeblich sind allein die Grundstücksfläche und der amtliche Bodenrichtwert der jeweiligen Lage.

Wie sich die neue Grundsteuer B konkret berechnet

Die Berechnung erfolgt in drei Schritten. Zunächst wird der sogenannte Grundsteuerwert ermittelt, indem die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert multipliziert wird, der nach § 196 des Baugesetzbuches von den Gutachterausschüssen für die jeweilige Bodenrichtwertzone festgestellt wird. Auf diesen Grundsteuerwert wird anschließend eine Steuermesszahl angewendet, um den Grundsteuermessbetrag zu erhalten – die Basissteuermesszahl liegt nach dem baden-württembergischen Landesgrundsteuergesetz bei 1,3 Promille. Dient das Grundstück überwiegend Wohnzwecken, wird diese Messzahl um 30 Prozent ermäßigt, was Wohneigentum gegenüber rein gewerblich genutzten Grundstücken spürbar entlastet. Im letzten Schritt multipliziert die Gemeinde diesen Messbetrag mit ihrem eigenen Hebesatz und erhält so die tatsächlich zu zahlende Grundsteuer. Der erste Hauptveranlagungszeitraum nach der Reform läuft von 2025 bis 2030.

Warum sich die Hebesätze in den Gemeinden so stark verändert haben

Über die Höhe des Hebesatzes entscheidet der Gemeinderat vor Ort – und genau hier lohnt ein Blick in Ihren eigenen Bescheid, denn die Unterschiede sind erheblich. Nach Angaben des Statistischen Landesamts Baden-Württemberg haben rund 93 Prozent der Kommunen im Land ihre Hebesätze für die Grundsteuer B im ersten Quartal 2025 angepasst, viele davon deutlich nach unten. Die Landeshauptstadt Stuttgart senkte ihren Hebesatz beispielsweise um 360 Prozentpunkte auf 160 Prozent, Freiburg im Breisgau um 365 Prozentpunkte auf 235 Prozent. Solche Anpassungen sollten die durch die neue Berechnungsmethode veränderte Bemessungsgrundlage ausgleichen. Ob und wie stark sich Ihre persönliche Steuerlast dadurch verändert hat, hängt stark davon ab, wie der Bodenrichtwert in Ihrer Lage im Vergleich zum bisherigen Einheitswert ausfällt – und das kann von Straße zu Straße unterschiedlich sein.

Was tun bei einem fehlerhaften Bescheid oder strittigem Bodenrichtwert?

Wenn Ihnen die Zahlen in Ihrem Bescheid über die Feststellung des Grundsteuerwerts oder dem Grundsteuermessbescheid falsch vorkommen, können Sie dagegen vorgehen – allerdings nur innerhalb einer engen Frist. Der Einspruch muss schriftlich spätestens einen Monat nach Zugang des Bescheides beim zuständigen Finanzamt eingehen; maßgeblich ist dabei der tatsächliche Posteingang, nicht das Absendedatum. Ein eingelegter Einspruch befreit Sie zudem nicht von der Pflicht, die festgesetzte Grundsteuer zunächst weiter zu zahlen – wird dem Einspruch später stattgegeben, ändert die Gemeinde den Bescheid und erstattet zu viel gezahlte Beträge. Wer konkret den angesetzten Bodenrichtwert für zu hoch hält, muss dies nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs durch ein qualifiziertes Gutachten gemäß § 38 Absatz 4 des Landesgrundsteuergesetzes nachweisen; die Finanzämter selbst sind an die von den Gutachterausschüssen ermittelten Werte gebunden. Parallel zum Einspruch lässt sich für die strittige Differenz auch eine Aussetzung der Vollziehung beantragen, sodass dieser Teilbetrag bis zur Klärung nicht gezahlt werden muss.

Grundsteuerwert und Verkehrswert: zwei völlig verschiedene Zahlen

Ein Missverständnis begegnet uns in Beratungsgesprächen besonders häufig: Der für die Grundsteuer herangezogene Bodenrichtwert ist ein grober, zonaler Durchschnittswert für unbebautes Land – er sagt nichts darüber aus, was Ihre konkrete Immobilie mit Gebäude, Ausstattung, Zustand und individueller Lage auf dem Markt tatsächlich wert ist. Wer allein aus dem neuen Grundsteuerbescheid Rückschlüsse auf den Verkaufspreis seines Hauses zieht, liegt damit häufig deutlich daneben – in beide Richtungen. Gerade wenn ein Verkauf, eine Erbauseinandersetzung oder eine bevorstehende Scheidung ansteht, braucht es eine eigenständige, auf die konkrete Immobilie bezogene Wertermittlung.

Der sinnvolle erste Schritt
Ob Sie durch Ihren neuen Grundsteuerbescheid einfach nur neugierig geworden sind, was Ihre Immobilie in Heidenheim oder im Ostalbkreis aktuell wirklich wert ist, oder ob sich die Frage nach dem Marktwert ohnehin gerade stellt: Eine kostenlose Online-Ersteinschätzung gibt Ihnen in wenigen Minuten eine fundierte, realistische Orientierung – unabhängig von Bodenrichtwert-Zonen und ganz auf Ihre konkrete Immobilie bezogen. Von dort aus lässt sich in einem persönlichen Gespräch klären, ob und welche weiteren Schritte für Sie sinnvoll sind.

Quellen

• Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg (LGrStG) – Gesamtausgabe, landesrecht-bw.de
• § 196 Baugesetzbuch (BauGB) – Bodenrichtwerte, gesetze-im-internet.de
• Wichtiges zur neuen Grundsteuer – Finanzämter Baden-Württemberg
• Statistisches Landesamt Baden-Württemberg: Hebesatzänderungen 2025
• Bund der Steuerzahler Baden-Württemberg: Informationen zum Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid