Bodenrichtwert erklärt: Was er bedeutet und wie stark er Ihren Immobilienwert beeinflusst

Der Begriff taucht in fast jeder Immobilienbewertung auf, in Notarunterlagen und manchmal auch in Schreiben vom Finanzamt: der Bodenrichtwert. Viele Eigentümer haben ihn schon einmal gelesen, ohne genau zu wissen, was er eigentlich aussagt – und noch wichtiger: was er nicht aussagt.

Was ist ein Bodenrichtwert genau?

Ein Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert in Euro pro Quadratmeter für ein unbebautes Grundstück in einer bestimmten Zone, der sogenannten Bodenrichtwertzone. Er bezieht sich auf ein fiktives Referenzgrundstück, das die dort typischen Merkmale abbildet – etwa übliche Grundstücksgröße, Erschließungszustand und Art der zulässigen Nutzung. Er ist also ein Orientierungswert für eine ganze Gegend, keine Einzelbewertung.

Wer legt den Bodenrichtwert fest?

Zuständig sind die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, die es in jedem Bundesland gibt. Sie führen eine Kaufpreissammlung, in der tatsächlich abgeschlossene Grundstücksverkäufe erfasst werden, und leiten daraus die Richtwerte für die jeweiligen Zonen ab. Die Werte werden regelmäßig aktualisiert, meist im ein- bis zweijährigen Rhythmus, je nach Bundesland.

Wo finden Sie den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück?

Bundesweit gebündelt sind die Werte über das Portal BORIS-D abrufbar. Da Bodenrichtwerte aber Ländersache sind, lohnt sich meist der direkte Weg über das jeweilige Landesportal – für Baden-Württemberg und damit auch für Heidenheim an der Brenz und den Ostalbkreis ist das BORIS-BW. Je nach Bundesland ist die Abfrage kostenlos oder mit einer geringen Gebühr verbunden.

Warum der Bodenrichtwert nicht der Grundstückspreis ist

Das ist der Punkt, an dem die meisten Missverständnisse entstehen. Der Bodenrichtwert beschreibt ein durchschnittliches, fiktives Grundstück in Ihrer Zone – nicht Ihr konkretes Grundstück. Zuschnitt, genaue Lage innerhalb der Zone, Erschließung, Altlasten, Baurecht im Detail oder ein Gefälle können den tatsächlichen Wert Ihres Grundstücks nach oben oder unten von diesem Richtwert abweichen lassen. Er ist ein seriöser Ausgangspunkt, aber kein fertiges Ergebnis.

Welche Rolle er in Ihrer Bewertung spielt

Trotz dieser Einschränkung ist der Bodenrichtwert ein zentraler Baustein jeder Wertermittlung: Er fließt ins Vergleichswert- und ins Sachwertverfahren ein und ist auch für die Erbschaft- und Schenkungsteuer relevant, weil das Finanzamt sich bei der Bewertung von Grundstücksanteilen ebenfalls darauf stützt. Auch in meiner eigenen Bewertungslogik ist der regionale Bodenrichtwert eine von mehreren Grundlagen – kombiniert mit den individuellen Merkmalen Ihrer Immobilie, die ein reiner Richtwert eben nicht abbilden kann.

Der sinnvolle erste Schritt

Wenn Sie wissen möchten, wie sich der Bodenrichtwert Ihrer Lage konkret auf den Wert Ihrer Immobilie auswirkt, ist die kostenlose Online-Ersteinschätzung ein guter Startpunkt – sie bezieht die regionalen Werte automatisch mit ein und zeigt Ihnen eine erste, realistische Spanne.

Quellen

• BORIS-D – Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland
• BORIS-BW – Bodenrichtwertinformationssystem Baden-Württemberg